Les surfaces habitables

Les surfaces habitables, utiles, pondérées et superficies privatives  dans la copropriété

( Conférence de B.Gillier- Compagnie des Experts en Estimations Immobilières – juin 2005 )

Les surfaces habitables, utiles, pondérées, et superficies privatives dans la copropriété

1-Préambule : la sémantique

Votre président m’a confié cette mission de vous faire une mise au point sur la définition et l’utilisation des surfaces dans le domaine de la copropriété .

Il serait présomptueux de donner la leçon à des confrères  expérimentés aussi je me contenterais d’apporter mes observations personnelles sur ce sujet :

v  Quelque chose  m’a toujours intrigué. Pourquoi le législateur est-il plus préoccupé par la syntaxe que par la terminologie . je pense en effet qu’il existera toujours un fossé important entre les praticiens que nous sommes et le législateur .

Pour le sujet qui nous concerne, pourquoi parler de surface pour certains et de superficie pour d’autres ? On nous demande par exemple de définir une surface habitable , mais d’un autre coté une superficie privative ?

Nos prédécesseurs le savaient bien et la sémantique ne leur était pas inconnue :

-          une surface est » l’ensemble des points limitant une portion de l’espace » . La surface ramenée a une figure rappelle donc à la fois la forme et l’étendue de l’espace . Ce qui signifie que la surface se conçoit en 3 dimensions : x,y ,z . On peut donc avoir des surfaces coniques , convexes , etc..

-          une superficie,  c’est « l’étendue d’une portion limitée de surface horizontale « . Cette définition en termes de géomètre professionnel  est précisée de la façon suivante :

-          «c’est  une identité géométrique représentant sur un plan horizontal un terrain , un bâtiment ou un objet «

On peut donc déjà s’interroger sur la qualité de certaines définitions qui nous sont imposées par le législateur et nous ne serons pas surpris qu’ils fassent l’objet d’interprétation sachant que nous devrions donc parler uniquement de superficie .

v  Pour ce qui nous concerne en tant qu’expert , je reviendrais sur les propos exprimés dans l’article de votre confrère Monsieur HEUGAS-DARRASPEN «  superficie et expertise immobilière «  paru dans l’AJPI d’avril 1997 , à la suite de la publication de la loi du 18 décembre 1996 dite loi carrez .

Il précise , pour l’expertise immobilière :

« l’indication des superficies va constituer un matériau de base fiable pour le rapport de l’expert . Cela recentrera sa mission vers l’adoption de l’unité de mesure la plus pertinente , en fonction de l’usage actuel ou potentiel des locaux évalués , c’est-à-dire en valeur marchande . Il convient de pondérer les superficies non en coût de construction mais en valeur marchande , toute autre pondération que cette dernière étant à proscrire «

Apparemment , la loi Carrez a provoqué un électrochoc . dans le public et auprès des techniciens . On allait enfin prendre au sérieux la définition d’une superficie .

Mais pour ne pas perturber les esprits , nous respecterons dans ce commentaire , la terminologie utilisée pour chaque cas par le législateur .

2-Les superficies dans les règlements de copropriété.

La surface utile

En réalité deux utilisations essentielles se pratiquent dans la copropriété

-          l’une concernant l’application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965

-          l’autre concernant l’application de l’article 46 , dite « loi Carrez »

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 , je cite :

«  dans le silence et la contradiction des titres , la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent , lors de l’établissement de la copropriété , de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation  «

Sur quoi repose la superficie d’un lot de copropriété ? Est-ce une surface réelle , utile , ou habitable ? Car toutes ces terminologies sont utilisées dans nos différents codes

La surface réelle, existe par exemple dans la détermination de la valeur locative de la loi du 1er septembre 1948

La surface utile apparaît dans l’article R-251-1 du code la construction et de l’habitation( pour les baux à construction )

La surface habitable est inscrite dans le développement de l’article R-111-2 du CCH.

Ces 3 superficies, voulant définir un même local mais calculées différemment .

Monsieur CAPOULADE dans son ouvrage sur « la copropriété dans la Cité « signale que :

 «  la superficie constitue le point de départ de tous les calculs . A la surface réelle sont appliqués des coefficients spécifiques suivant la nature du local pour obtenir la surface utile . La superficie ainsi obtenue demeure étrangère à celle de l’article 46 de la loi «

Il est intéressant de revenir sur la définition de la surface réelle insérée dans la loi de 1948 :

« « la superficie de chaque pièce ou annexe se mesure entre murs et cloisons . Elle comprend la surface de tous les espaces ouverts sur la pièce ou annexe, tels que bow-windows et alcôves ouvertes , ainsi que la surface occupée par des installations propres au local ( éviers , cheminées, appareils de chauffage , appareils sanitaires , etc…) par des éléments de décor ( plinthes, pilastres, colonnes, etc  ) ou par des placards situés en saillie du nu des murs ou cloisons proprement dit »

«  par contre il n’est pas tenu compte des emmarchements et trémies d’escaliers , des embrasures des portes et fenêtres, n’excédant pas 0.30m de profondeur et des espaces occupés par les conduits de fumée ou de ventilation

« la superficie des pièces ou annexes mansardées prises en compte est égale à la moyenne des superficies mesurées à 1.30m du sol et à 2.20m du sol ; pour les annexes mansardées dont la hauteur est inférieure à2.20m , la superficie est égale à la moitié de la surface mesurée à 1.30m du sol

«  la superficie de chaque pièce ou annexe déterminée ainsi qu’il est indiqué aux alinéas précédents est dénommée surface réelle de la pièce ou annexe »

A la réflexion , on se demande pourquoi le législateur a ensuite créer une surface habitable , une surface utile , une superficie privative etc… Probablement que cette définition était trop précise et trop claire .

Monsieur Capoulade parle donc pour la copropriété , de l’application d‘une surface réelle ( mais à notre avis ce n’est pas celle de la loi de 1948) pour ensuite obtenir après pondération, une surface utile .

En tant que technicien , nous parlons plutôt,  d’abord de surface utile et ensuite après pondération, de surface utile pondérée . Pour éviter une certaine ambiguïté.

Pourquoi utilisons nous la surface utile ? Tout simplement parce que la surface utile se réfère …à la surface habitable et que la notion très importante de hauteur sous-plafond sous 1.80m est rappelée dans ces définitions y compris dans celle de la loi Carrez.

Le Code de l’habitation et de la construction utilise en particulier  la surface utile dans ses articles R-251-1 ( bail à construction) R 331.10 ( calcul des subventions de l’état) et R 353.16 ( régime des logements locatifs subventionnés)  et la définit comme suit :

«  la surface utile est égale à la surface habitable du logement , telle que définie à l’article R-111-2 à laquelle on augmente la surface des locaux annexes définis à l’article 1. »

Le lot de copropriété étant un local aux multiples destinations , il n’est donc pas judicieux d’utiliser le terme de surface habitable mais plutôt de surface utile qui prend en considération à la fois des surfaces habitables et d’autres natures comme ses annexes.

On rappellera la définition de l’article R-111-2 du CCH

«  la surface habitable d’un logement est la surface de planchers construite , après déduction des surfaces occupées par les murs , cloisons, marches, et cages d’escaliers , gaines , ébrasements de portes , et de fenêtres ;

«  il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées , caves, sous-sols, remises, garages , terrasses, loggias , balcons, séchoirs, extérieurs au logement , vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111.-10, locaux communs et autres dépendances des logements , ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m «

Cette notion de surface habitable se retrouve elle ,  dans l’article R 261-25 du CCH ( contrats de construction) R 311-5 et R 311-8 et  R 325-4 ( primes à la construction – et prêts spéciaux concernant la restauration immobilière)

D’où la nécessité d’appliquer la surface utile pour des raisons techniques et législatives et ne pas confondre avec la surface réelle qui relève de la loi de 1948 . Notre point de vue est celui de la majorité des praticiens de la copropriété , mais après tout ,  cette application n’est pas impérative , l’essentiel étant d’utiliser le même critère de superficie pour l’ensemble de la copropriété .

On remarquera qu’une autre notion de surface utile est reprise dans la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière dans une définition plus adaptée à l’expertise en valeur vénale pour les immeubles de bureaux par exemple .

La surface utile pondérée

De surface utile nous passons à la surface utile pondérée. Mais quels critères devons nous adopter pour la détermination des coefficients de pondération liés à la consistance et la situation du lot considéré ?

Je reprendrais simplement l’exposé de Monsieur CAPOULADE .

«  le lot est , une fois défini , figé , ce qui correspond au caractère intangible de l’évaluation.

«  sans égard à l’utilisation «   implique l’interdiction de tenir compte de la destination ou de l’affectation des parties privatives du lot . Celles-ci sont donc envisagées d’une manière objective dans leur aspect et leur structure originaires . Il n’y a donc pas lieu de se préoccuper du devenir du local . le mode d’utilisation reste indifférent, excluant tout élément de commercialité en réaction avec les pratiques antérieures à l’entrée en vigueur de la loi . c’est un facteur de stabilité.

«  La valeur relative introduit la notion de proportionnalité dans l’évaluation . la doctrine s’est interrogée sur la nature de la valeur à prendre en considération : valeur vénale ou valeur de réalisation

« la valeur vénale a été écartée en raison de sa subjectivité au profil de la valeur de réalisation qui tient compte de l’évaluation du terrain , des constructions et des équipements communs. Pour un lot »transitoire » la valeur à retenir n’est pas celle du terrain nu, dès lors qu’il est destiné à la construction d’un bâtiment , mais celle d’un lot de comparaisons choisi en raison de l’égalité entre la surface et les éléments de pondération »

Monsieur CAPOULADE précise :

«  la consistance correspond , selon les travaux parlementaires ( JO Sénat du 10 juin 1965 p 521 ) «  à l’état matériel , à la structure du lot » Elle dépend de sa nature , mais aussi de la distribution , de la présentation , de l’agrément, de la qualité de l’isolation et des accessoires du lot »

 «  la situation prend en compte le niveau , avec ou sans ascenseur, l’orientation , l’ensoleillement , la vue . »

 Ces critères  pour obtenir la «  valeur de réalisation » , superficie, consistance , situation ont fait l’objet de multiples interprétations et études , chacune apportant sa propre argumentation . Le meilleur , pour chacun de ces critères , étant bien sûr, celui qui  s’adapte le mieux à la nature de l’immeuble à prendre en considération .

 Mais il faut bien se reposer sur quelques critères de principe. Je vous apporte donc ceux que nous appliquons actuellement et qui peuvent faire l’objet d’un comparatif avec vos propres appréciations :

  • 1 -pondération liée à la consistance du lot :

Après avoir évoqué la nature de la superficie prise en considération , nous vous indiquons la pondération appliquée , liée à la consistance du lot :

Pour les locaux principaux :

-          appartement , studio…………………..1

-          chambre……………………………….1

-          chambre mansardée…………………..0.9

-          local commercial ……………………. 1

-          cave non aménagée…………………….0.1

-          cave aménagée…………………………0.2

-          cave aménagée en annexe……………   0.2à 0.4

Pour les pièces de service , s’il y a :

A l’étage supérieur sans ascenseur………….  0.6

A l’étage supérieur avec ascenseur………….. 0.8

Au rez-de-chaussée………………………….. 0.7

A mi sous-sol…………………………………0.5

Réserves sous local commercial ……………  0.4

Pour les annexes aux locaux principaux :

Balcon………………………………………. 0.15

Loggia………………………………………. 0.15

Terrasse non aménageable……………………0.15

Terrasse aménageable……………………….. 0.3

Box……………………………………………0.5 à 0.6

Place de parking :

-en sous-sol fermé……………………………..0.4 à 0.5

-en sous-sol ouvert…………………………… 0.3 à 0.4

-en rez-de-chaussée sous auvent………………0.3 à 0.35

-en rez-de-chaussée…………………………… 0.2

jardin en jouissance exclusive………………… 0.3 à 0.4

Les annexes ne subiront pas de pondération liées à leur situation .

-          pondération liée à la distribution et à la forme :

Nous appliquons en général un coefficient de faible variation ( entre 0.9 et 1.1) pour caractériser certaines distributions, en particulier dans les immeubles haussmaniens qui utilisent de fortes surfaces difficilement exploitables ( couloirs et dégagements)

-          pondération liée à la hauteur sous plafond :

Nous pratiquons une formule , résultat de notre expérience , pour tenir compte de l’influence de la hauteur sous plafond. Elle s’exprime de la façon suivante :

K=1+A-B /2B , A étant la hauteur réelle et B étant la hauteur normale de la majorité des appartements de l’immeuble . ( Exemple caractéristique des étages bourgeois des 2è et 3è étages des immeubles des 18 et 19è siècle)

  • 2-pondération liée à la situation :

«  la situation prend en compte le niveau , avec ou sans ascenseur, l’orientation , l’ensoleillement , la vue . » ( Monsieur CAPOULADE)

-pondération liée au niveau

a-      pour un immeuble sans ascenseur :  du 1er au 4è étage ……………….1

rez-de-chaussée…………………0.9

5è-6è……………………………0.8

7 étage…………………………. 0.7

8è étage………………………… 0.6

et moins 0.1 par étage supplémentaire

b-pour un immeuble avec ascenseur

rez-de-chaussée………………… 1

et plus 0.2 par étage supplémentaire

-          pondération liée à la vue :

sur chemin ou cour étroite……………………………. 0.99

sur rue ou cour aérée………………………………….. 1

sur avenue large ou sur espace vert sans vis-à-vis …….1.02

sur espace vert sans vis-à-vis …………………………. 1.03

-          pondération liée à l’ensoleillement :

 

est ouest                                 sud                              nord

pour le rez-de-chaussée :   1                                            1.01                            0.99

1er étage                             1                                           1.015                          0.985

2è étage                              1                                           1.02                            0.98

et ainsi de suite ( 0.005 par niveau pour le sud et le nord )

Sachant que cette superficie utile pondérée fera automatiquement l’objet d’une demande d’explication du copropriétaire puisque celui-ci disposera à l’avenir , pour la détermination des charges, d’une insertion dans le règlement de copropriété sur « les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »  (l’article 10 de la loi modifiée par la loi SRU du 21 novembre 2000 ,)

On notera que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le calcul des charges de copropriété, d’ordre public , renvoie, en dehors de l’application du critère d’utilité, explicitement à la définition de l’article 5 qui précise le calcul des quotes-parts de parties communes selon la notion de valeur relative de chaque lot au regard des autres parties privatives

 

3-La superficie privative d’un lot de copropriété 

La définition – Les applications

 L’article 46 de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 , et son décret d’application ( articles 4-1 et 4-2 du décret 97-532 du 23 mai 1997 ), dite loi Carrez, ont fait déjà couler beaucoup d’encre sans avoir a y ajouter trop de commentaires inutiles .

Si l’objet de la loi a en lui-même donné satisfaction à l’ensemble des spécialistes de l’immobilier , son application a crée de vrais difficultés .

Déjà le syndrome de « l’embrasure »  apparu dans le décret d’application,  était un préambule aux difficultés futures d’interprétation  .

Il a fallu ensuite rapidement la publication de la recommandation N°17 de la Commission relative à la copropriété pour lever certains doutes sur la mention de superficie qu’il est bon de rappeler :

« La loi vise des planchers des locaux clos et couverts , excluant ainsi implicitement les balcons et terrasses qui ne sont à la fois ni clos ni couverts

-que sont également exclues les surfaces occupées par les murs , cloisons , , marches et cages d’escalier , gaines , embrasures de portes et de fenêtres , ainsi que les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m

-que la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévue pour déterminer la quote-part de charge relative aux parties communes et éventuellement , la quote-part de propriété

-que la loi n’impose aucune méthode de mesurage

-que les parties peuvent elle-mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d’un professionnel

Préalablement à ces recommandations , nombre d’ « experts opportunistes » ( il s’est crée plus de 3500 officines d’ « experts en mesurage » en 3 ans ) se sont tout à coup posé la question de savoir comment définir matériellement un lot privatif de copropriété

Les premières procédures ne se sont donc pas centrées sur les erreurs de mesurage du lot mais plutôt dans sa définition . (ex : différence entre lot et fraction de lot , annexion de parties communes ,  etc..  ) . Après des problèmes plus techniques sont apparus comme les faux-planchers et l’appréciation de la hauteur sous plafond .

Ensuite , on constate la nécessité de notifier sur les surfaces à inclure dans la superficie privative du lot et celles à exclure . Il a fallu un arrêt de la Cour de Cassation pour rendre obligatoire , dans la rédaction de l’attestation , la présentation et le détail des surfaces exclues  . Je passerais donc sur les discussions liées à la définition de l’embrasure et  cause de cette procédure aboutissant à l’arrêt précité.

Enfin ,  nous abordons désormais  le problème le plus délicat de l’interprétation de la loi, qui fait toujours l’objet de contentieux ; c’est la prise en compte de la notion de tolérance dans les résultats obtenus .

Car en dehors des erreurs grossières ou frauduleuses , nous rencontrons de plus en plus de litiges , je dirais au fil du rasoir , c’est-à- dire très proches de la limite fatidique des 5 % de tolérance correspondant au vingtième .

La notion de tolérance

 Vous avez tous remarqué l’ambiguïté de cette loi . Plus la surface obtenue est petite plus la précision du mesurage doit être importante .

Pour 150 M2 de superficie , nous obtenons une tolérance de 7.5 m2

 Pour une chambre de bonne de 10 M2 , nous obtenons une tolérance de 0.50 M2.

 En quelque sorte on peut se permettre d’oublier une pièce habitable ( ce qui a été le cas dans une expertise ) dans un grand logement , et en contrepartie être discuté sur des millimètres de hauteur sous plafond ( ce qui a aussi été le cas ) pour une chambre de bonne et se trouver dans l’obligation de réaliser diverses  coupes transversales  de justification .Donc , à notre avis d’expert , par  ce manque d’appréciation dans le calcul de la tolérance , la barrière légale des 5% n’est pas adaptée à la réalité des situations . C’est la grande faiblesse de cette loi .

En vérité , le législateur n’a jamais pris en compte la spécificité d’un mesurage .

Pour l’homme de la rue , une mesure est exacte ou fausse . Mais l’homme de l’art sait qu’une mesure n’est qu’une approche de la réalité dont la précision dépend de la méthode et du matériel employés . L’expert doit à tout moment être capable de définir le degré d’inexactitude de sa mesure ou plus mathématiquement sa précision .

Comme aucune prescription n’est mentionnée dans les textes , il est nécessaire de définir de la manière la plus objective possible les conditions d’interprétation des résultats .

Ceci est valable pour tout calcul de superficie quelle que soit sa nature .

Le mesurage par exemple , est souvent présenté sans aucune décimale . Comme les litiges sur les petites surfaces se jouent souvent dans la limite des 5% , on imagine aisément que la marge de basculement peut se situer dans une faible fourchette à 10 dm2 près , marge suffisante pour déclencher le processus d’indemnisation

Le professionnel admets en général , obtenir une précision de 0.5 % sur son mesurage , soit environ 0.50 M2 pour 100 M2, ce qui implique nécessairement d’obtenir un résultat à 10 dm2 près sur chacune des surfaces .

Ce qui signifie que les experts immobiliers , se doivent d’appliquer « un principe de précaution «  lorsqu’ils indiquent une superficie dans leurs rapports et noter le degré de précision du résultat présenté.

 Les conséquences sur la valeur vénale du bien

 Les superficies d’un lot calculé en application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ne tiennent pas compte de la valeur vénale du lot mais d’une valeur de « réalisation «  Mais qu’en est-il de la superficie privative calculée au regard de la loi Carrez et que représente-t-elle ?

S’il y a déduction du prix de vente d’un lot due à une erreur de calcul ou de mesurage , celle-ci se fait proportionnellement au nombre de mètres carrés perdus . La valeur vénale du lot est  donc logiquement représentée par la valeur au M2 de superficie privative .

Mais qu’en est-il des superficies sous 1.80M de hauteur sous-plafond ?  de la valeur des lots dits secondaires inclus dans la vente et faisant moins de 8 M2 ?

La valeur vénale d’un lot , déterminée lors de la signature de l’avant contrat tient compte de biens de bien d’autres considérations que la seule superficie « loi carrez » ;

En réalité des surfaces sous 1.80m de hauteur sont souvent aménagées et habitables au sens étymologique du terme ,et des caves sont transformées ( exemple concret d’un ensemble de caves transformé en studio d’enregistrement ) .

Bref , je pense à ce sujet qu’il eut été nécessaire de distinguer la valeur vénale , c'est-à-dire la définition du « juste prix au prix juste » inscrit à l’acte de vente , d’une valeur vénale « administrative »  définit par la loi Carrez au M2 de superficie privative.

La jurisprudence

L’examen de la jurisprudence sur la définition de la superficie privative d’un lot de copropriété apporte certaines précisions sur son interprétation . On développera les plus caractéristiques :

  • Arrêt de la Cour de Cassation du 7 Novembre 2001 ( 3è ch civile)

Justification de la déduction des surfaces

 Un tribunal d’instance , pour condamner un vendeur d’un lot de copropriété à payer à l’acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulée à l’acte authentique retient que la superficie du bien au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée , telle que définie par l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, certifiée par un cabinet d’expertise , était inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l’acte .

La décision est censurée au motif que la nature des surfaces déduites n’était pas caractérisée . En effet , ni le jugement , ni le rapport d’expertise adopté n’expliquait l’une des exclusions de superficies retenues qui faisait passer la différence entre la superficie « légale » et la superficie exprimée à l’acte au-dessus de la barre du vingtième alors qu’elle aurait dû être motivée par l’une des causes de déduction légale de superficies prévues par l’article 4-1 du décret du 17 Mars 1967

Il est désormais nécessaire dans le certificat de superficie privative de procéder a un détail des superficies déduites et apporter les justifications nécessaires.

  • Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 8 Novembre 2001 :

Nature du lot de copropriété- cave aménagée

La Cour statue qu’une cave aménagée ne peut être incluse dans la superficie privative du lot concerné .

La Cour justifie sa décision par le fait que la pièce :

-est désignée en tant que cave dans l’acte de propriété

-ne dispose pas de fenêtre et n’est éclairée par la lumière du jour que par une dalle vitrée ovale , fixe, placée dans le plafond de la cave et donnant dans la pièce du rez-de-chaussée située au-dessus de la cave .

Elle rejète les arguments du vendeur : le fait que la cave ait été aménagée, que du carrelage ait été posé sur le sol, et qu’elle soit alimentée en électricité par une installation et enfin, qu’elle soit aérée par un soupirail ne peut suffire à en faire une pièce d’habitation .

  • Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 22 Janvier 2004 :

Surévaluation de la superficie

Une vente a eu lieu sur la base d’une superficie certifiée supérieure de plus de 5% par l’expert .

La Cour condamne l’expert à payer au vendeur la somme de 6000 euros correspondant à la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au même prix s’il avait disposé d’une attestation de surface exacte .

  • Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 9 juin 2004 :

Mesurage – absence de prise en compte de carrelage

Lors de la vente d’un lot de copropriété , les vendeurs sont tenus de fournir la superficie de la partie privative du lot vendu avec une grande pré scission , sous peine de se voir assigner en réduction du prix .

La loi carrez indique que les surfaces occupées par les murs et cloisons doivent être déduites de la surface habitable .

Une difficulté pratique demeurait concernant le sort à réserver aux carrelages apposés sur ces parois et que l’on trouve très souvent dans les cuisines et les salles de bains .

Selon la Cour , le carrelage doit être analysé comme un simple habillage des parois qui peut être supprimé à tout moment par le propriétaire sans altérer la substance du mur , et il n’y a donc pas lieu de retrancher l’emprise du carrelage de la superficie privative .

  • Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 5 janvier 2005 ( 2é chambre ):

Calcul de la superficie des combles aménageables

a Cour revient sur la définition de la superficie privative , comme étant « la superficie des planchers des locaux clos et couverts « en considérant que la surface de plancher ne doit pas être nécessairement « praticable »

La Cour a retenu que des combles aménageables , mais vendu sans plancher au sens technique du terme , puisqu’on ne pouvait s’y déplacer qu’en marchant sur les poutres constituant le plafond inférieur , peuvent cependant être intégrés dans la superficie de la Loi carrez.

Il a été considéré , en effet, que le sol , bien que non praticable en l’état , était accessible et donc parfaitement déterminable dans sa surface .

  • Réponse ministérielle du 12 avril 2005

Prise en compte de vérandas ou loggias

 M. Ghislain Bray appelle l’attention de M .le Ministre délégué au Logement et à la Ville sur les modalités de calcul des surfaces prévues par la loi carrez. Il souhaiterait savoir à quelles conditions les surfaces d’une véranda ou d’une loggia peuvent être intégrées au calcul en question .

Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie privative telle que prévue dans la loi susvisée , le local doit donc être clos , couvert et inclus dans la partie privative du lot de copropriété . Il en résulte que les locaux des parties communes, y compris à jouissance privative ou exclusive , ne sont pas pris en compte pour déterminer la superficie privative .

En conséquence , la superficie d’une véranda ou d’une loggia est intégrée dans la superficie privative si elle répond aux quatre conditions suivantes : ces locaux doivent être clos, couverts, d’une hauteur égale ou supérieure à 1.80M et compris dans la partie privative du lot .

  • Arrêt de la Cour de Cassation du 12 Avril 2005 ( 3è ch civile) :

nécessité du calcul de la superficie privative lot par lot

Trois lots de copropriété , dont une cave, sont vendus à un même acquéreur . Un métré détaille la surface lot par lot , y compris celle de la cave.

Une surface globale est portée dans l’acte de vente. Après la vente , l’acquéreur constate que la cave est d’une surface moindre et demande une réduction du prix .

La Cour d’Appel , comme la Cour de Cassation , relève que la cave ne fait pas partie des lots devant faire l’objet d’un mesurage ayant une superficie inférieure à 8 M2.

En conséquence , l’infériorité de la superficie réelle de ce lot par rapport à celle figurant dans l’acte ne peut fonder une action en réduction de prix

 

  • Arrêt de la Cour de Cassation du 13 Avril 2005 ( 3è ch civile) :

mesurage du lot «  tel qu’il se présente matériellement « au jour de la vente

Cet arrêt revêt une importance toute particulière qu’il est nécessaire de développer . Se pose en effet la question de savoir ce que le mesurage doit définir . Est-ce un lot de copropriété conforme à sa désignation inscrite à l’état descriptif de division ou tel qu’il se présente matériellement au vu de l’état des lieux ?

La cour semble avoir donné un avis circonstancié sur les deux moyens présentés dans le pourvoi

Les époux X ont acquis le 21 septembre 1999 divers lots de copropriété en duplex pour une superficie mesurée de 164.05 M2 ; ils ont fait procéder ultérieurement à un mesurage dont il est ressorti que la superficie était de 116.78 M2 après déduction de celle de 6 lots , chacun d’une surface inférieure à 8 M2 , et d’un ajout non autorisé à une mezzanine intérieure et assignent le vendeur en diminution de prix et remboursement de taxes .

La Cour rejette le pourvoi sur une décision de la 2è chambre de la Cour d’Appel de Paris aux motifs :

«  sur le premier moyen :

Les époux X font grief à l’arrêt de rejeter , alors que , selon le moyen , la superficie devant figurer sur l’acte de vente est  la superficie de la partie privative de chaque lot de copropriété qui doit être prise en compte et non celle de « l’unité d’habitation » éventuellement constituée par la vente simultanée de plusieurs lots .

« La cour , ayant relevé que la vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avaient une superficie inférieure à 8 M2 , la Cour d’Appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 étant celle de l’appartement , tel qu’il se présentait matériellement , les lots d’une surface inférieure à 8 M2 n’avaient pas a être exclus du calcul de la superficie .

Sur le second moyen

Les époux X font grief à l’arrêt de la Cour d’Appel , que les surfaces illégalement crées ne sauraient entrer dans le calcul de la surface devant figurer sur l’acte de vente , conformément à la loi du 18 décembre 1996 . Ils produisent le rapport de M. Y géomètre-expert , dont ils invoquent les conclusions , et selon lequel le périmètre actuel du lot N°14 n’était pas le même que celui désigné au règlement de copropriété , mais faisant apparaître l’existence d’une mezzanine construite illicitement , ne pouvant , à ce titre , figurer dans le mesurage du bien vendu ;

« qu’en se bornant , pour rejeter le moyen , à énoncer que la superficie de la mezzanine , faisant partie intégrante du lot N°14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu , sans répondre au moyen péremptoire des époux X , tiré de ce que les conclusions du géomètre-expert faisaient apparaître un agrandissement du périmètre du lot N°14, pour l’ajout d’une nouvelle mezzanine construite illicitement , ne pouvant , à ce titre, figurer dans le mesurage du bien vendu , la Cour d’Appel a violé l’article 455 du NCPC .

« Mais attendu qu’ayant retenu , à bon droit, que la superficie de la mezzanine , qui faisait partie intégrante du lot N°14 selon le règlement de copropriété , devait être incluse dans le mesurage du bien vendu , la Cour d’Appel , qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constations rendaient inopérantes, à légalement justifié sa décision de ce chef

En fait cette jurisprudence vient à notre avis et selon les commentaires «  de résoudre le problème récurrent qui se posait à l’occasion de calculs de surface lorsque les lots font l’objet de transformation « ( équipements intérieurs, cloisonnements , mezzanine , etc.. ) , et que le règlement de copropriété n’est pas adapté à l’évolution concrète du lot de copropriété.

Pratiquement , du plan du lot inséré au règlement au copropriété , au plan de l’état des lieux du même lot établi par l’expert , il faut donner priorité au second .

J’espère , par ces différents développements sur l’utilisation des surfaces .. ou superficies dans la copropriété , vous avoir apporter quelques informations et ma vision des  difficultés rencontrées dans l’interprétation de ces données techniques . Je vous remercie de votre attention .

 B.GILLIER