Cadastre et copropriété

Cadastre , mesurage et copropriété :

Comparaison entre la copropriété divise au Québec

et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété en France.

( Conférence de B. Gillier – Colloque franco-québécois de Montréal- 2009- )

 

 

 

C.N.E.C.

 

Rencontre franco-québecoise   MAI 2009

 « Les quarante ans de la copropriété au QUEBEC »

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Thème de la conférence :  CADASTRE , MESURAGE et COPROPRIETE

Présentation, fonctionnement , avantages , difficultés et limites de la méthode québécoise et de la méthode française

 

Présentation et Fonctionnement des deux méthodes,  par M. Bernard GILLIER  , Géomètre-Expert Honoraire , Expert Judiciaire Honoraire

Vice-Président de la CNEC

 

 

 

 

 

 

 

Présentation

 

1- Préambule

2- Rappel de la conception de la copropriété

3- Interprétation de la copropriété par le Cadastre

4- Le fonctionnement du Cadastre au regard de la copropriété

  • 4a- le Cadastre en France
  • 4b- Le Cadastre au Québec
  • 4c-Le fonctionnement entre la fraction divise et le Cadastre global du Québec
  • 4d- Le fonctionnement entre le lot de copropriété et le cadastre français
  • 4e- La division en volumes : un palliatif en l’absence d’un cadastre tri-dimensionnel

5- Evocation du mesurage vis-à-vis du Cadastre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1- Préambule

 

Il parait singulier de présenter, entre différents thèmes importants liés au fonctionnement et la gestion de la copropriété un organisme qui apparemment, n’a qu’un rapport lointain avec notre sujet : le cadastre .

 

Et pourtant, un lien constant transparait dans la vie de la copropriété au travers du cadastre dans chacun de nos pays respectifs. Nous allons évoquer ce sujet qui pourra éclairer les non initiés. Monsieur le professeur François BROCHU présentera ensuite les avantages et les inconvénients des deux méthodes, française et québécoise.

 

Nous sommes donc, en préalable, dans la nécessité de revenir à nos fondamentaux, comme diraient nos sportifs, c'est-à-dire présenter sommairement la conception d’un immeuble en copropriété dans chacun des deux pays .

 

Rappelons également le contexte dans lequel nous travaillons. Les arpenteurs-géomètres et les notaires québécois développent actuellement ce mode de fonctionnement dans leur pays avec des méthodes structurelles adaptées. Les géomètres-experts français et les notaires quant à eux, ont soumis au régime de la copropriété près de 7 millions d’habitations dont de nombreuses doivent subir des « adaptations » liées à leur dispositif trop ancien, depuis l’an 2001.[1]

 

 

2- Rappel de la conception de la copropriété

 

Il reste symbolique de rappeler l’article 521 du Code Civil du Bas-Canada [2], utilisé pendant un temps des deux cotés de l’Atlantique et disparu depuis au QUEBEC , comme en France :

«  Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparation et de construction , elles doivent être faites ainsi qu’il suit :

« Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient. Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche  »

« le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage , fait à partir du premier qui conduit chez lui , et ainsi de suite » [3]

Mais il existe, en considérant chacun des deux pays, deux types de copropriété : la copropriété horizontale et la copropriété verticale.

 

  • Pour le Québec, le Code civil, dans son chapitre 3 «  De la copropriété divise d’un immeuble » indique que :

«  La copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes . »[4]

La «  fraction divise » comprend une partie privative dans l’immeuble et une quote-part des parties communes. Mais comme le précise Maitre GAGNON, Notaire, le Code civil du QUEBEC ne définit pas la fraction de copropriété.

Elle formule que, par rapport à l’ensemble des dispositions légales, la fraction de copropriété divise «  est composée d’une partie privative, d’une quote-part afférente dans les parties communes et à titre accessoire , de certains droits de jouissance exclusifs dans les parties communes à usage restreint le cas échéant »[5]

Dans l’acte descriptif des fractions établi par le notaire dans la déclaration de copropriété, cette partie privative est définie par un numéro cadastral. A noter que les parties communes, distinctes des parties privatives, sont également numérotées.

Comme le rappelle M. le professeur ROY, l’article 3032 du Code Civil du QUEBEC prévoit que « Dès le jour de l'entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation et suffit dans tout document qui y fait référence.»

  • Pour la France, la situation est bien différente. Nous ne parlons pas de fraction de copropriété mais de lot de copropriété .

C’est la notion fondamentale inscrite dans l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes »

Le lot de copropriété comprend donc également une partie privative et une quote-part correspondante de parties communes qui sont indissolublement liées.

Chaque partie privative fait  l’objet d’un numéro spécifique dans l’immeuble en copropriété. La numérotation doit être continue et sa désignation précisée dans un document technique dénommé « état descriptif de division ».[6] Elle est totalement indépendante du plan cadastral mais elle est liée à une procédure dite « de publicité foncière ».

Les parties communes  ne disposent pas de numérotation spécifique et ne sont pas inscrites dans l’état descriptif de division. Les servitudes, admises depuis peu[7] et uniquement entre parties privatives, sont également exclues de cette notion de numérotation.

L’état descriptif de division est le seul document qui détermine la localisation des lots dans la copropriété. Ce document essentiel fait partie, avec le plan, des documents techniques indispensables à la définition du lot de copropriété qui n’existe pas sur le plan cadastral.

Donc, seule l’unité foncière qui supporte la copropriété est désignée par la section et le numéro cadastral. Le sol représenté par le numéro cadastral fait partie des parties communes de l’immeuble. Il reste « la base de la localisation précise de l’immeuble comprenant les différents lots » [8]

 

3-L’interprétation de la copropriété par le Cadastre

 

  • Au Québec , nous citons Maitre GAGNON, «  la distinction entre copropriété verticale et horizontale ne relève ni de la configuration de l’immeuble ni des divisions entre les parties privatives . Elle relève plutôt du plan cadastral ».

 

L’ensemble est désormais regroupé sous le terme récent de « copropriété divise »[9]

 

  • En France, il existe également une notion de copropriété verticale et de copropriété horizontale  mais exprimée différemment et totalement indépendante du cadastre

-1-La copropriété verticale ne concerne que les immeubles bâtis «  à superposition d’étages ». Elle est régie comme vous le savez, par l’article 1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâties [10].

2-La copropriété horizontale  est une technique conçue afin de s’adapter à la loi sur la copropriété verticale. Elle a trouvé son origine dans une loi de 1938, et répond essentiellement à la réalisation de zones pavillonnaires sur une seule parcelle foncière. C’est une notion dont la frontière juridique s’est compliquée par la différence entre la définition d’un lotissement et celle de la copropriété horizontale.

Dans une copropriété horizontale, « la totalité du sol demeure en communauté , mais chaque copropriétaire reçoit un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain commun, avec droit de construire pour l’implantation d’un bâtiment déterminé » [11]

La copropriété horizontale ne se conçoit également que sur une seule parcelle cadastrale. Si elle dispose de plusieurs numéros appartenant à des propriétaires différents, donc divisée, elle est considérée comme un lotissement au regard des dispositions d’urbanisme. En effet, en France, le droit du lotissement se distingue du droit de la copropriété.

Une certaine pratique , dite « méthode STEMMER »  du nom de l’avocat à l’origine de cette conception , consistait à contourner le droit du lotissement en procédant à  l’attribution « privative » de la jouissance privative du sol devant avoir lieu avant l’achèvement des constructions . Après l’achèvement, la division n’est plus faite en vue de la construction et devient libre [12]. C’était une notion ambiguë et contredite, qui a fait l’objet, en France, d’une jurisprudence abondante, et abandonnée depuis plusieurs années par les partenaires de l’immobilier[13] .

Deux méthodes sont actuellement couramment utilisées en France :

CAS DU PERMIS DE CONSTRUIRE « VALANT DIVISION »

Lorsque le terrain d’assiette sur lequel la construction d’au moins deux bâtiments distincts est envisagée, et qu’il est prévu d’emblée que ce terrain fera l’objet d’une division en jouissance, il pourra être appliqué la technique dite «  du permis groupé ». Ce cas particulier [14], défini par le Code de l’Urbanisme, permet d’adjoindre un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d’assiette de la demande d’autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division , la surface hors œuvre nette prévue . C’est ce que nous désignons, en praticiens, un « permis de construire valant division ».

Le cadastre numérotera chacune des parcelles, ainsi que d’éventuelles parties communes (voirie par exemple), après réalisation d’un document d’arpentage réalisé par le géomètre-expert.

CAS PARTICULIER DU LOTISSEMENT

-          Le lotissement, en France,  est une opération immobilière conçue comme un instrument dont l’encadrement repose sur la nécessité d’adapter les équipements publics aux évolutions de l’urbanisation. Sa conception est ancienne et est issue des lois du 14 mars 1919 et 12 juillet 1924.

 

Plus précisément, le lotissement est une opération d’aménagement qui conduit à une opération de division foncière qui « fractionne le sol en limites parcellaires , autonomes et homogènes, mais qui n’instaure par lui-même aucune ,(sous réserve de documents de lotissement) , organisation de gestion »[15].

 

En résumé sur ce point spécifique, pourrions-nous dire, comme l’un de nos confrères, que le permis de construire valant division consiste à construire pour diviser, et qu’à l’inverse le lotissement consiste à diviser avant de construire.

 

Nous limitant au dispositif cadastral, sans aborder la complexité juridique de ces différents cas, nous constaterons en conclusion, qu’il y aura autant de numéros cadastraux qu’il y aura d’unités foncières crées dans un lotissement ou un PC valant division, contrairement à la copropriété horizontale.

 

4-Le fonctionnement du Cadastre au regard de la copropriété

 

Mais alors que les deux pays se sont penchés sur un même objectif, la copropriété, pourquoi en sont-ils arrivés à deux situations bien différentes ?

  • Au QUEBEC, la distinction entre copropriété verticale et copropriété horizontale ne relève ni de la configuration de l’immeuble ni des divisions entre les parties privatives. Elle se réfère comme cité ci-dessus, au plan cadastral.

Car il existe véritablement deux cadastres : un cadastre horizontal et un cadastre vertical. C’est donc l’interprétation d’une véritable volumétrie.

«  La copropriété verticale est celle dont le plan cadastral opère une division de l’immeuble en « volumes ».

Le terme « copropriété horizontale » est réservé à une copropriété dont le « plan cadastral ne morcelle que le terrain ».[16]

 

  • Pour la France, la copropriété, qu’elle soit verticale ou horizontale , ne repose , par rapport au cadastre, que sur la notion d’assiette foncière qui sera désignée par un numéro de parcelle , car en effet,  nous ne disposons que d’un seul cadastre : le cadastre horizontal .

Nous pourrions dire que, si la copropriété divise se conçoit au Québec comme un homme sur ses deux jambes, la copropriété en France fonctionne comme un homme avec une jambe de bois.

4-a   Le cadastre en France---------------------------------------------------------------------

Pour  mieux comprendre ce fonctionnement dans l’esprit de chaque pays, il faut d’abord mesurer le fossé qui nous sépare dans la conception du cadastre. Nous commencerons par  celui de la France car la comparaison ensuite sera plus évidente, même si les deux systèmes ont pour premier objectif  la détermination de l’assiette de l’impôt foncier

Le cadastre français est la conséquence de multiples réflexions, plus particulièrement au cours du 17è siècle, mais les privilégiés de l’époque se sont évertués à freiner toute initiative ,craignant que cet impôt sur la terre , la « taille », ne s’étende à leurs propres biens . Au 18è siècle, un essai pratique est réalisé par Bertier de SAUVIGNY, intendant de Paris entre 1776 et 1791 , qui fit effectuer le mesurage de l’ensemble des paroisses de la Généralité de Paris .  2117 plans furent réalisés, mais les Cahiers de Doléances de 1789, présentés devant l’Assemblée Constituante  mirent fin à cette expérimentation.

Cet essai ne fut pas inutile dans certains esprits. Un arpenteur, Commissaire à terriers[17], un certain GRACCHUS BABEUF, fils de paysans de Picardie, arpenteur, et ensuite Commissaire à Terriers à ROYE en Picardie, se manifesta en concevant un système de répartition de l’impôt qui rendait plus équitable le paiement de l’impôt foncier en créant un cadastre dit « réel » ( dont l’impôt était calculé sur la parcelle ) et un cadastre dit « personnel » ( dont l’impôt était indexé sur le patrimoine foncier total). [18]

Son idée visera trop lourdement les grands privilèges de l’époque et le principe de l’instauration d’un cadastre reposera toujours sur les modalités d’établissement de l’impôt foncier basé sur la superficie de la parcelle. En l’espace d’une quarantaine d’années, malgré les soubresauts de l’histoire, cent millions de parcelles furent ainsi mesurées depuis la Loi de finances du 8 juillet 1807 parue sous l’Empire, qui décida de la réalisation d’un cadastre national.

L’immutabilité du plan, tare fondamentale de la conception du cadastre, nécessitera de multiples modes de mise à jour, appelées successivement, entre autres : mise à jour, révision , rénovation , réfection , mais avec un plan qui restera toujours, jusqu’à nos jours un plan spécifiquement graphique .

Le nombre d’erreurs incalculables dans les mutations foncières, ainsi que dans leurs affectations, aurait nécessité d’ouvrir un nouveau chapitre : la refondation d’un nouveau cadastre avec pour idée fondamentale, venant également d’un géomètre vers les années 1860, de créer un livre foncier, qui devait permettre de définir les parcelles tout à la fois juridiquement et topographiquement. Immense projet, remis sur la table de nombreuses fois, à chaque évènement crucial du pays : la première guerre mondiale, puis la seconde , la fin du remembrement rural ,et enfin celle de la réfection cadastrale  .

Donner une valeur juridique et numérique au cadastre, par la création de ce Livre Foncier sera nécessairement la prochaine étape à franchir avant qu’il obtienne un satisfecit.

Le Ministère des Finances a lancé ces dernières années la numérisation des feuilles cadastrales dont la publication officielle a été concrétisée par la création cette année d’un site internet accessible au public. Plus de 600.000 feuilles cadastrales ont été numérisées. Le cadastre comprend donc actuellement 3 documents :

-un plan, représentation graphique du terrain communal, à des échelles variables. Ces plans ont eu suivant les époques et la superficie de la commune, des échelles de rédaction différentes. (du 1/2500è au 1/500 è). Le plan ne contient aucune cotation.

-un registre d’état de section qui présente, section par section, la nomenclature des parcelles ainsi que le numéro de compte du propriétaire sous lequel celui-ci figure à la matrice cadastrale,

- une matrice cadastrale qui est composée d’autant de comptes qu’il y a de propriétaires dans la commune.

-L’état descriptif de division d’un immeuble et la publicité foncière

On peut donc se demander comment l’organisation d’un immeuble en copropriété s’est adapté au système cadastral  (ou plutôt l’inverse) ?

Durant la grande révolution urbanistique du Baron HAUSSMANN, dès les années 1850 , qui en entrainera dans d’autres villes moyennes , de nombreux immeubles vétustes sont démolis pour être remplacés par des immeubles plus cossus dit « immeubles de rente » . Ces immeubles sont constitués essentiellement d’appartement loués. Petit à petit, les générations passant, ces immeubles se divisent pour des raisons successorales . Personne  ni aucun organisme ne pouvait suivre  correctement l’évolution de ces biens. Dès le début du 20è siècle on divise de plus en plus, et il faut une « loi tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements»[19]pour instaurer des dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles.

En d’autres termes la loi donnait une définition des parties privatives de l’immeuble, appelées alors « fractions d’immeuble » par le biais de sociétés civiles de construction, ainsi que des parties communes (article 5) ; la loi créait également un syndicat chargé de « gérer » la participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes »( article 6 ) et un règlement de copropriété ( Article 8).

Le règlement de copropriété doit être obligatoirement transcrit sur les «  Registres du Conservateur des hypothèques ». D’état descriptif de division, nenni. Dans l’article 6 de la loi de 1938, il s’agit simplement «  de répartir les droits et charges des parties communes se répartissant proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation ».

Durant la période 1938-1955, on trouvera donc couramment des appartements vendus deux fois, d’autres cédés à l’étage supérieur au lieu de l’étage inférieur, ou un deux pièces vendu pour un quatre pièces : La description des  « fractions divises »  se limitant souvent aux termes de :

« Appartement occupé par M…( on désignait alors le local par le locataire en place ! ) au 3è étage »

 

Il fallait nécessairement remédier à cette situation confuse. Le décret N°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme sur la publicité foncière[20] apporta enfin un grand éclaircissement dans la connaissance des immeubles constitués en copropriété : l’obligation de l’établissement d’un état descriptif de division.

Sur l’Etat descriptif de division, seul document « repère » par rapport aux dispositions cadastrales, nous pouvons faire les observations suivantes :

  • Les choses se précisent ainsi :

Pour la publicité foncière[21] , constitue une « fraction » ( nous parlons depuis la loi de 1965 , de lot ) pour les bâtiments , «  chaque local principal ( appartement , boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel etc.. ) et chaque local secondaire ( chambre de service , cave , garage, grenier) . Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou un croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judiciaire. Lorsque la fraction dont il s’agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l’indication de l’escalier, de l’étage , de l’emplacement dans l’étage et par l’indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l’immeuble comprend plusieurs bâtiments »

  • L’EDD de l’immeuble est un document généralement annexé au règlement de copropriété mais cela n’est pas obligatoire.
  • Ce document, dressé spécifiquement pour les besoins de la publicité foncière n’a pas de caractère contractuel [22]. Mais cette décision a été vivement contestée, et se trouve même contredite : «  il peut devenir un document contractuel, s’il est englobé dans le règlement de copropriété, que les indications qui y figurent ne se retrouvent nulle part ailleurs, et que les titres d’acquisition des copropriétaires s’y réfèrent . Il fourni alors un certain nombre de données qui ont effectivement un caractère contractuel, puisqu’elles font partie de la convention d’origine à laquelle les copropriétaires ont adhéré » [23]
  • Il devient obligatoire de réaliser un état descriptif de division avant toute division d’un immeuble et préalablement à sa vente [24]
  • Enfin, point essentiel qui nous concerne dans nos propos : il doit y avoir concordance entre le fichier immobilier et la fiche d’immeuble du cadastre.

 

Car en effet, le service du cadastre doit communiquer au Conservateur des Hypothèques son document en vue de la mise en conformité avant la publication du règlement [25]. Cette publication du règlement de copropriété au fichier immobilier du Service des Hypothèques permettra ainsi de mettre à jour la fiche cadastrale de l’immeuble .

La connaissance du lot de copropriété est donc consacrée par cette procédure.

A dater du 1 janvier 1956, ce  fichier immobilier, tenu par le Service des Hypothèques, doit comprendre : des fiches par lot  et des fiches par immeuble.

Pour la copropriété, la nécessité de constituer un état descriptif de division de l’immeuble, sera donc le seul document justifiant l’existence du lot qui sera transcrit dans la matrice cadastrale. A noter que le plan lui-même devenu nécessaire par les dispositions légales,  n’est pourtant jamais inséré lors de la publication du règlement de copropriété. ( on peut vivement le regretter)

Cette procédure, que nous avons volontairement développée, sera remplacée dans la copropriété divise québécoise par… un simple numéro de cadastre vertical

Le géomètre-expert intervient pour mettre à jour toute modification éventuelle d’une parcelle ( division , regroupement , instauration de servitudes , etc.. ) , ainsi que pour la modification dans la copropriété ( ex , division ou regroupement de lots ) par une procédure administrative dénommée « procédure de publicité foncière ». Cette procédure comporte entre autres, un document d’arpentage  pour la ou les parcelles foncières traitées, ou un plan modificatif à l’état descriptif de division pour l’immeuble en copropriété .[26]

En résumé, l’état descriptif de division définit les lots, le cadastre les identifies, et le Service des Hypothèques les inscrits au fichier immobilier en y constituant et constatant les droits réels.

-          4-b - le cadastre au QUEBEC------------------------------------------------------------------------

Je n’ai pas la compétence nécessaire pour vous faire un historique du cadastre depuis ce fameux traité de Paris de 1763 .

Mais nous savons que le cadastre québécois fut réellement crée en 1860, par une loi désignée «  Acte concernant les bureaux d’enregistrement et les privilèges et hypothèques dans le Bas Canada »[27] ; La suite logique fut la création des « Bureaux d’enregistrement des droits réels et immobiliers », pour combler les faiblesses constatées dans cette conception .

Suivant les termes de Monsieur Françis ROY[28], Professeur à l’Université Laval à qui nous avons eu l’honneur de donner quelques informations sur la situation en France[29] :

« Pour améliorer le système de protection des droits réels constitué par les bureaux d’enregistrement , l’état décida de constituer un cadastre à la grandeur de la province pour supporter la création d’index des immeubles , dans lequel l’enregistrement des actes serait affecté en fonction du numéro du lot cadastral »

Durant cette période le cadastre du Québec était une juxtaposition de plans parcellaires, accompagnés d’un « livre de renvoi », (notre matrice cadastrale), qui renseignait le « lot » (notre parcelle) numéroté sur le nom du propriétaire, une description générale, et des remarques sur la modification de la parcelle.

 

 

Le cadastre Québécois comprend  2 documents importants :

-Le plan parcellaire

-  Un état des fiches descriptives du lot

 

Le Québec lança en 1985, un programme de réforme du cadastre qui avait pour objet :

-          D’effectuer une rénovation cadastrale

-          D’utiliser une procédure de mise à jour du plan cadastral

-          De créer une utilisation polyvalente du cadastre

 

Après une période d’essai, le programme sera véritablement lancé en 1992 , en notant que non seulement cela concernera le cadastre mais également la réforme de la publicité des droits réels qui sera définie dans le nouveau Code Civil du QUEBEC entré en vigueur au 1er janvier 1994 .

Ce sera, contrairement au cadastre français (système cadastral parcellaire simple),  un système cadastral dit « global ».

 

Il est fondamental, rappelle Monsieur ROY, de faire la distinction entre un système cadastral global parcellaire et une analyse foncière : « le premier propose un modèle cartographique global du morcellement, tandis que le second, offre un ensemble de plans originaires et parcellaires illustrant le morcellement par secteurs ( selon des divisions administratives historiques ) ou à la pièce »

 

Il faut reconnaître que le cadastre parcellaire français a tout de même eu pour avantage de reposer dès le début de sa réalisation sur une structure géodésique ( système par triangulation) homogène, depuis les travaux de cette période extraordinaire de la fin du 18è et du début du 19è, effectués par des savants géographes comme CASSINI, MONGE, ARAGO alors que le cadastre québécois formait avant sa grande réforme, une juxtaposition de plans parcellaires par ailleurs excellents techniquement, mais indépendants les uns des autres .

 

Le cadastre québecois devient donc un cadastre que l’on pourrait dénommer un cadastre « multicouches »,  c’est-à-dire apportant un nombre substantiel de renseignements, à la fois administratifs, techniques et parfois juridiques.

 

On notera principalement que le cadastre québécois devient un cadastre « volumétrique » à la fois horizontal et vertical, défini numériquement. Ce qui signifie que l’arpenteur-géomètre québécois, devenant géomaticien,  sera tenu de définir un « lot cadastral » par des coordonnées numériques tridimensionnelles pour lui attribuer un numéro.

Ce plan cadastral «  global » est désormais mis en ligne au fur et à mesure de son élaboration, accompagné d’une fiche de données descriptives correspondant au registre foncier.

 

Nous pouvons imaginer la procédure qui découle de ces deux conceptions d’un cadastre dans la création d’un immeuble en copropriété.

 

-          4-c le fonctionnement entre la fraction divise de copropriété et le cadastre global du Québec--------------------------------------------------------------------------------------------------

Revenons aux principes du cadastre global. Ce cadastre est constitué concrètement, nous l’avons signalé, d’un cadastre horizontal et d’un cadastre vertical.

Pour le cadastre horizontal, cela signifie que l’on désigne le sol, lot commun de la copropriété divise. La règle générale du droit qui est définie par l’article 451 du Code Civil du Québec stipule que :

«  la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous ».

L’identification du morcellement par des lots de cadastre horizontal suffit. Ces lots sont sans limites verticales définies, leur étendue allant, en fait, du nadir au zénith.[30]

Si l’on considère le cadastre vertical, cela concerne notamment les parties privatives ainsi que les parties communes d’un immeuble, dans son espace aérien comme dans son tréfonds, celles-ci  apparaissant également par un numéro spécifique à chacune d’entre elles

La représentation des «lots » de cadastre vertical, ( nous faisons référence aux instructions sur le cadastre vertical de la Direction de l’enregistrement cadastral) s’effectuera de la façon suivante, en territoire rénové :

«  L’élément tridimensionnel associé à ces lots fait en sorte que les lots du cadastre vertical ne peuvent être représentés directement sur le plan du cadastre du Québec. Leur immatriculation nécessite la confection de deux plans cadastraux :

-          Un plan cadastral parcellaire

On notera que les parcelles constituées sont numérotées et cotées. Que la parcelle supportant la copropriété divise est précédée des lettres PC.

-          Un plan cadastral complémentaire

Nous n’entrerons pas dans les détails techniques de la confection de ces plans, nécessairement établis par les arpenteurs-géomètres, mais nous préciserons seulement que le plan complémentaire, c’est-à-dire le plan définissant les fractions divises dans l’espace,  devra comprendre :[31]

-          La contenance en superficie

-          La contenance en volume

-          Les mesures prises au niveau du plancher

-          L’altitude géodésique

-          La hauteur

-          Les coupes nécessaires à la localisation des lots

-          L’épaisseur des murs pour permettre de compléter le rattachement cadastral .

La partie privative est définie par des sommets déterminés en X, Y ,Z. Cette partie privative sera numérotée. Le plan complémentaire sera identifié au plan cadastral horizontal sur la parcelle concernée, par le préfixe PC suivi de 5 chiffres, alors que la numérotation de la parcelle foncière simple disposera de 7 chiffres.

Le cadastre vertical comprend en général plusieurs documents : plan donnant l’assiette du lot ou des lots sur lesquels se constituent les fractions de copropriété, des plans par étage, des coupes explicatives. (Les documents soulignés sont issus des instructions du Ministère .)

Le Cadastre global du Québec serait parfait s’il ne restait un petit écueil. Le cadastre horizontal ne fixe pas les limites juridiques d’un lot (parcelle).

Son objectif étant « d’immatriculer distinctement chaque immeuble faisant l’objet de droits réels distincts » .[32] En cas de litige sur les lieux,  il sera nécessaire, comme nous l’avons exprimé ci-dessus, d’apporter la preuve juridique, par exemple par les titres de propriété, de sa délimitation. Malgré son caractère numérique et sa définition tridimensionnelle, le cadastre global «  bute à des difficultés techniques et juridiques de cohérence et de concordance » [33]

Mais, ajoute Monsieur ROY, «  même s’il ne fixe pas les limites de propriété , il ne faut pas négliger la force probante que revêt le Cadastre québecois » .

Malgré ses qualités, s’il en est, il ne peut de l’avis des professionnels arpenteurs-géomètres , posséder la valeur juridique d’un livre foncier à la suédoise.[34]

Ce qui est également le cas pour le Cadastre Français.

 

 

-          4-d Le fonctionnement entre le lot de copropriété et le cadastre français

Le plan cadastral ignore en France le lot de copropriété. Seule la parcelle cadastrale est présente en tant qu’unité foncière, et partie commune (sol) de l’ensemble immobilier, désignée sous une ou deux lettres (référence à la section ) et un numéro ( numéro suivi dans la section ).

Le plan cadastral, contrairement au plan cadastral parcellaire du Québec, ne comporte pas les dimensions de la parcelle, même après avoir été numérisé, sauf cas d’espèces.

Le lot de copropriété, partie privative de l’immeuble, malgré sa précision topographique, n’est pas reconnu comme une assiette foncière ayant une valeur juridique et reste un « élément matériel constaté sans incidence foncière »[35] . Le document opposable aux tiers définissant le lot de copropriété reste  donc ce qu’on désigne comme  l’état descriptif de division de l’immeuble.

On ne peut situer un lot que sous cette forme.

D’où son extrême importance, puisque le Service des hypothèques se repose sur ce document pour l’inscrire sur sa fiche immobilière, laquelle est utilisée par le cadastre pour compléter sa matrice cadastrale, sachant nous le rappelons, que le service des Hypothèques ignore le plan du lot.

-          4-e La division en volumes : un palliatif en l’absence d’un cadastre tridimensionnel

Comment a-t-on pallié en France, à l’absence d’un numéro de cadastre vertical ?

L’article 30 dudit décret de 1955 stipule la concordance obligatoire entre le fichier immobilier du Service des Hypothèques et le cadastre : A cet effet, comme nous le rappelons, le service du cadastre fournit au Service des hypothèques un extrait cadastral à l’appui de la première formalité, en cas de publication d’un règlement de copropriété (requise à partir du 1er janvier 1956  dans le cadre de cette réforme.)

Si la publicité foncière a corrigé  partiellement la carence constatée , en matière de  connaissance des biens dans la copropriété dite « horizontale » , (alors que celle-ci s’exprime dans la majorité des cas dans le sens vertical,) lorsque les grands ensembles immobiliers sont apparus dans les années 1970, dits « ensembles immobiliers complexes » , les juristes ont souffert afin de trouver des solutions pour combler l’absence de cette troisième dimension .

Comment donc déterminer l’existence de plusieurs biens  dans un volume, constitués sur une parcelle foncière dont l’existence n’apparaît au cadastre qu’en deux dimensions ?

Après maintes références anciennes, plus ou moins justifiées, se reposant sur l’existence d’un droit permettant de scinder la propriété dans son dessus (espace aérien)  ou son dessous (tréfonds) , on constatera que la législation , par son Décret sur la Publicité Foncière du 4 janvier 1955[36], ouvre une porte en officialisant en quelque sorte l’existence « d’un droit de superficie » d’une propriété qui pourra être instituée et publiée légalement .

Cette notion, bien fragile, est saisie par un notaire parisien Maitre THIBIERGE pour concevoir,  ce que nous appelons désormais « une division d’un bien en lots de volumes » , lors de la conception de l’opération immobilière de LA DEFENSE , en 1962. Au vu de cet exemple référence, les spécialistes de l’immobilier en France pourront désormais s’engager dans la troisième dimension.

Cette approche de la division en volumes fait l’objet d’une jurisprudence très fournie, le fait étant de savoir quand l’ensemble immobilier doit s’approprier le statut de la copropriété[37] et quand il peut y échapper[38] . Nous ne développerons pas ce point sur cette nuance qui sort de l’objet de notre exposé.

Très sommairement résumé, une division en lots de volumes est constituée :

-          D’un état descriptif de division en volumes qui définit les lots par leur altimétrie

-          Un réseau de servitudes entre les lots, sachant que dans la division en volumes il n’existe pas de parties communes autres que des équipements communs.

-          Un cahier des charges qui assure l’organisation et le fonctionnement des lots-volumes entre eux

-          Une association syndicale qui permettra la gestion et l’entretien des équipements communs .

Pour identifier les « lots-volumes », dirons-nous, ces fractions d’ensemble immobilier doivent être définies suivant les conditions fixées par le décret sur la publicité foncière  de la façon suivante :[39]

-          Indication du niveau ( chiffre positif ou négatif par rapport au sol existant )

-          De la surface de base

-          Des cotes NGF (niveau général de la France, calculé d’après le niveau de la mer )

-          De la nature ( tréfonds ou volume)

-          De la destination, si elle est connue

-          Le tout déterminé par référence à un plan annexé

Ce qui rappelle étrangement, les clauses de rédaction des plans établis par les arpenteurs-géomètres québécois, pour l’établissement du cadastre vertical .

A l’intérieur d’un lot-volume, devenant une propriété privée à part entière, ainsi réalisée dans l’opération immobilière, il sera possible de constituer une copropriété établie sous le régime de la loi de 1965.

Il est donc, au vu de ce développement, possible d’imaginer la complexité de la mise en œuvre en France, d’une opération tridimensionnelle, qui se résume normalement au Québec par l’existence d’un plan complémentaire au cadastre vertical et d’un nouveau numéro cadastral, ce qui explique sa cohérence et sa clarté.

La publication au Service des Hypothèques de ces documents  souvent inextricables et incompréhensibles pour le commun des mortels, est une épreuve pour le Notaire français, confronté à une désignation qui peut souvent faire l’objet de contestations ( par exemple la définition entre autres de l’appartenance de dalles séparatives et de leur conditions d’entretien, de mitoyennetés entre volumes , etc.. ). Le géomètre-expert est appelé à effectuer ce type de travail dans l’espace.

-          4-e  le fonctionnement au Québec : Inscription des privilèges et Hypothèques au Bureau de la Publicité des Droits ( anciennement Bureau d’enregistrement )

Nous avons d’abord évoqué la situation en France, pour faire immédiatement contraste avec celle du Québec.

 

Il suffit pour le Notaire, qui dispose donc de documents précis, (la définition tridimensionnelle, lors de sa création géométrique par l’arpenteur-géomètre, des parties privatives et des parties communes), de déposer le contrat de vente dans un Bureau de la Publicité des droits, qui enregistre par l’intermédiaire des numéros cadastraux ainsi crées lors de la déclaration de la copropriété divise, l’inscription au Registre foncier .

 

Il ne peut donc y avoir confusion : un numéro de cadastre horizontal ou vertical  égale nécessairement soit une partie commune, soit une partie privative dans l’ensemble immobilier. C’est la primauté du numérique sur l’écrit.

Prenons un simple exemple comparatif, comme nous le fait justement observer Maitre GAGNON :

La partie commune dans la copropriété divise est aussi un lot en volume ; il comprend, le tréfonds, le gros-œuvre et le volume d’air (désigné « espace aérien » en France). Ils feront l’objet simplement d’un numéro de cadastre spécifique.

 

Ces trois éléments, dans la division en volumes à la française, qui n’accepte pas , de par sa nature, l’existence de parties communes , le tréfonds et l’espace aérien seront des lots de volumes affectés à une structure juridique commune, par exemple une association syndicale, constituée par les propriétaires des lots de volumes privatifs . Quant au gros-oeuvre, il sera traité de manière différente. Il sera souvent attribué à chaque lot-volume qu’il traverse , en bénéficiant d’un ensemble de servitudes générales, réciproques , entre les fonds servants et dominants, qui sera exprimé sous des formes différentes : d’accrochage, de support, d’appui, d’ancrage, etc…

 

 

5-Evocation du mesurage vis-à-vis du Cadastre

 

Comme nous venons de le développer, l’existence d’un plan dans les deux pays concernés, se présente comme un document obligatoire éclairant la division d’un immeuble .

On évitera de développer les techniques de mesurage qui ne font pas l’objet de nos débats , mais nous nous efforcerons de faire quelques constatations sur notre thème :

v  Le Québec,  s’avère être en avance techniquement sur l’élaboration du cadastre, l’arpenteur-géomètre travaillant depuis fort longtemps en 3 dimensions. La refonte du cadastre, énorme travail engagé par les arpenteurs-géomètres devrait normalement se terminer vers 2021.

 

Le cadastre s’élabore désormais suivant des directives techniques précises, et apporte au citoyen,  de par la mise à jour de tous les éléments juridiques concernant les biens immobiliers, une fiabilité inexistante auparavant.

 

Cela devenait indispensable, car dans une récente réunion franco-québécoise entre les arpenteurs-géomètres et les géomètres–experts qui s’est tenue au mois de septembre 2008 à Paris, Monsieur Marc LASNIER, arpenteur-géomètre, rappelait que : «  sur les 3.8 millions de propriétés privées existant au Québec, 750.000 comportent des anomalies, 800.000 sont dépourvues de numéros de lot , et pour 400.000 autres , on ne dispose que de plans parcellaires … »

 

Tout en sachant  que le domaine privé ne représente que 8% du territoire .

 

Dans la vie d’une copropriété divise, il faut toutefois relativiser les choses en notant que des conflits peuvent néanmoins exister entre le plan cadastral et la déclaration de copropriété, par exemple  sur la nature des parties de l’immeuble [40] ; mais ces cas sont assez exceptionnels.

 

v  Le géomètre français se trouve confronté à d’autres obstacles :

 

1-      Lorsque l’immeuble en copropriété conçu n’est pas encore réalisé, le permis de construire inclut des plans du projet, sur lesquels se repose le géomètre-expert .( ce qu’en France nous désignons comme vente en VEFA – vente en état futur d’achèvement de travaux )

Rien ne permet de savoir si les lots privatifs, ni d’ailleurs les parties communes, crées seront conformes à la réalité, sauf à procéder à un récolement complet de l’ensemble immobilier.

Ce qui peut surprendre nos amis québécois, qui se demandent comment  dans le pays de DESCARTES, on peut encore vendre quelque chose qui n’existe pas.

 

2-      Lorsque l’immeuble est réalisé, le principe du mesurage s’avère simplifié, en s’attachant à  respecter des dispositions techniques qui d’ailleurs font l’objet d’un processus de  mise en conformité, commune à certains pays européens.

 

Toutefois on regrettera que ce document qui est nécessairement annexé à l’acte authentique chez le notaire, ne soit pas également archivé au Service des Hypothèques lors de la publication de l’acte.

 

3-       La division en volumes, substitut du cadastre vertical québécois, n’est pas intégrée dans un système géodésique commun. Le géomètre-expert se contente d’interpréter et analyser le projet de l’architecte. L’imbrication, souvent compliquée des volumes entre eux, ne permet pas de vérifier concrètement la cohérence entre le projet et la réalisation. Les mesurages dits de « récolement » sont souvent nécessaires pour assurer le propriétaire de la validité de son acquisition.

 

Toutefois, pour palier à ces nombreuses difficultés, l’Ordre des Géomètres-Experts , s’est attelé à un important projet qui consistera à rendre homogène l’ensemble des données cadastrales et les données numériques fournies par les géomètres sous forme, ceci en collaboration avec le Ministère des Finances , d’un référentiel foncier unique ( RFU)

 

 

En conclusion, deux chemins parallèles pour arriver au même but : la définition du lot de copropriété.

 

Bernard  GILLIER

 

 

 

 

 

 

 

 

 


[1]- Loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain dite Loi SRU du 30 Décembre 2000- Article 49 relatif aux adaptations des règlements de copropriété

[2] Ancien article 664 du code Civil en France

[3] Code Napoléon de 1802 , transformé en  Code Civil des français de 1804

[4] Article 1038 «  de la copropriété divise d’un immeuble » voir commentaires du Code de la copropriété divise de Yves JOLI-CŒUR et Yves Papineau

[5] La copropriété divise – de Christine GAGNON ( page 247 )

[6] Publicité foncière – instruction du 1 août 1979

[7] Civ 3° Ch. 30 juin 2004,  Juris-Data n° 2004-024376 ; H. Périnet Marquet, Droit des biens : JCP G 2004, n° 43, I, 171, spéc. p. 1905 ; Constr.-urb. 2004, comm. 161, note D. Sizaire ; Loyers et copr. 2004, comm. 196, note G. Vigneron ; Defrénois 2005, n° 10, p. 861, note G. Daublon et B. Gelot, ; Civ. 3° Chambre, 13 septembre 2005 jurisData n° 2005-029819

[8] Article 5 de l’instruction du 1 août 1979

[9] Code Civil du QUEBEC – 1991- des Biens- article 1010- la copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien , chacune d’elles étant investie , privativement , d’une quote-part du droit

Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien

Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative , matériellement divisée, et une quote-part des parties communes

[10] Article 1 al 1 : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble s bâtis dont la propriété est répartie , entre plusieurs personnes , par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes . »

[11] Pierre Capoulade – revue administrer- 274-1995=6

[12] Code la copropriété – LITEC- commentaires STEMMER

[13] En droit français le lotissement ne résulte pas seulement de la division en propriété, mais s’applique également à la division d’un terrain en jouissance

[14] Ancien Article R 421-7-1du Code de l’urbanisme, aujourd’hui repris dans l’article R 431-24 du même code.

[15] Arrêt de Cour de cassation -1995- « la copropriété dans la cité – Pierre CAPOULADE

[16] Nomenclature du Ministère des Ressources Naturelles

[17] Tenancier du registre foncier de la seigneurie ; ce registre  contient les lois et usages d'une seigneurie ainsi que lla description des  biens-fonds et les redevances auxquelles les personnes sont soumises.

[18] Il inventa d’ailleurs , en 1789, un appareil topographique dit « graphomètre –trigonométrique », qui fut construit en un exemplaire expérimental . Mais ce révolutionnaire intransigeant, également journaliste, ayant crée un mouvement qu’on dénommera « le babouvisme » , étant en train , ni plus ni moins , de concevoir , un principe de collectivisation des sols . Ce révolutionnaire , peut-être trop au goût du Directoire , fut tout simplement arrêté , enfermé à la Bastille et conduit à l’échafaud le 27 mai 1797 . Il est considéré par les historiens , et pour l’anecdote, le premier communiste français .

[19] Loi du 28 juin 1938

[20] Ainsi que le décret 55-1350 du 14 octobre 1955 concernant l’application dudit décret

[21] Article 7 du décret

[22] Trois arrêts de cassation du 10 décembre 1986 (Administrer mars 1987 p 31 et J.C.P. 1987 IV 60) ; civ. 3° Ch.  -8 juillet 1992 : « L'état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'a pas de caractère contractuel » RTDI 92.364 et le commentaire sans appel de Monsieur CAPOULADE dans les IRC de janvier 1993 p. 10

[23] ATIAS – la copropriété des immeubles bâtis

[24] Cour de cassation – 2 juillet 1969

[25] Article 30 du décret du 14 octobre 1955.

[26] Petite précision : Cette disposition n’est pas applicable dans les départements de la  Moselle , du Bas-Rhin et du Haut-Rhin où existe un Livre Foncier  (crée par la loi allemande de 1891, lorsque ces trois départements furent annexés à l’Allemagne .) où s’exerce toutes les qualités d’un tel document : valeur technique ( numérique ),  valeur juridique (  bornage obligatoire des parcelles ) mise à jour permanente ( publicité foncière)

[27] Loi 23 Victoria- c 59

[28] Professeur en sciences géomatiques- université laval- Québec

[29] conférence sur les « défis et enjeux de l’après rénovation cadastrale au Québec » ( géocongrès 2007)

 

[30] Direction de l’enregistrement cadastral

[31] Normalisation – instructions de la documentation cadastrale du Quebec

[32] Francis ROY ( géocongrès 2007)

[33] Françis ROY

[34] Jacques Fournier , Président de l’Ordre des arpenteurs-géomètres : « l’arpenteur-géomètre , devra toujours respecter les règles de pratique et les lois lorsqu’il procédera à de tels travaux (cadastraux ndlr) en territoire rénové et il devra redoubler de prudence et toujours garder à l’esprit que le cadastre , même en territoire rénové, est une représentation graphique dans le système cartographique québécois «

[35] Arrêt de la Cour de Cassation du 21 juin 2006 -

[36] Article 7 du décret

[37] Article 1-alinéa 1 de la loi de 1965

[38] L’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965  n’impose le statut de la copropriété aux ensembles immobiliers ne disposant pas de parties communes entre eux, qu’à défaut de convention contraire.

[39] DA 10 E 4321 – 1 er Aout 1986

[40] La copropriété divise – Christine GAGNON –pages 65-66