bilan de la loi Carrez

BILAN SUR LA PRATIQUE DE LA « LOI CARREZ »

(Article de B.GILLIER- Revue Géomètre-2005) 

 

Après dix années d’existence, il nous a paru intéressant de faire le point sur l’application

de la loi dite «  loi Carrez » qui notifie l’obligation d’informer tout acquéreur d’un lot de

copropriété, en indiquant la superficie privative du lot dans l’acte de vente . 

  • 1-Mesurer un lot de copropriété , est-ce une technique ?

 Si nous intervenons en temps que praticien de la mesure, devons-nous parler de technique ?

Dans un premier temps, les non-initiés peuvent penser que non , puisque la loi le précise .

 Deux raisons s’opposent à la spécificité du mesurage :

 1-      Le fait que le législateur indique que tout un chacun est susceptible de procéder à son propre mesurage sans l’intervention d’un professionnel, ce qui laisse à penser que la partie technique s’avère tout à fait accessoire.

 2-       Le fait que cette loi, impliquée essentiellement dans la notion de défense du consommateur, s’est insidieusement glissée dans l’article  46 de la loi du 10 juillet  1965, et n’a finalement rien à voir avec le régime mêmede la copropriété qui  dispose déjà d’une superficie définie au regard de l’article 5 .

 Mais l’expérience acquise de toutes les interprétations possibles dans son application nous ferait penser plutôt le contraire .

 Pour le justifier il est nécessaire de développer quelques observations importantes liées à la pratique , et qui n’engagent que votre serviteur . Celles qui ont retenu notre attention dans ces années d’exercice intéressent principalement les points suivants : 

-          la définition de la superficie privative

-          la définition d’un lot de copropriété dans sa situation physique :

-          la pratique du mesurage et la notion de tolérance

-          la notion de valeur du lot de copropriété appliquée à la LOI CARREZ 

2-Que représente concrètement la superficie privative d’un lot de copropriété ?

Pour cela, nous rappellerons partiellement les termes de l’article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 .

« toute promesse unilatérale de vente ou d’achat , tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot

«  la nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie

«  cette superficie est définie par le décret en conseil d’état , prévu à l’article 47 «

Les promoteurs, agents immobiliers, investisseurs jonglaient précédemment avec des surfaces balayables, des surfaces de planchers , des surfaces exploitables ou autres surfaces utiles, qui permettaient surtout de choisir celle qui pouvait permettre d’en tirer le plus grand profit . Désormais c’est un nouveau type de surface « administrative «  qui s’impose .

 Il faut reconnaître que le législateur avait largement participé à la confusion générale . On a commencé il y a cinquante ans avec la surface « habitable » appliquable à la loi de 1948 sur les loyers  pour aboutir à cette  « superficie privative ». Entre temps plus de vingt types de surfaces ou superficies ont été crées pour en faire une véritable usine à gaz à la française .

La charte européenne de l’expertise immobilière vient de mettre à jour son état et son nombre est limité désormais « officiellement «  à 13 . Gros progrès . 

Mais la copropriété n’a pas participé à sa simplification puisque nous restons sur l’utilisation de 2 types de superficie dans la même loi. L’une à utiliser pour l’application de l’article 5 , et la seconde , celle qui nous intéresse,  pour l’article 46 . 

Le décret d’application du Conseil d’Etat ,( référencé N°97-532 du 23 mai 1997) , la définit comme suit :

«  article 4-1

«  la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier , gaines , embrasures de portes et fenêtres ; il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m

«  article 4-2 les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas prises en compte pour le calcul de la superficie mentionnée ci-dessus

«  article 2- dans le 2è alinéa de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation , le mot « ébrasements » est remplacé par le mot «  embrasures »

 Devant certaines interrogations  venues à l’esprit des praticiens, la Commission relative à la copropriété a procédé rapidement à une mise au point dans sa recommandation N°17 :

 «  La loi vise des planchers des locaux clos et couverts , excluant ainsi implicitement les balcons et terrasses qui ne sont à la fois ni clos ni couverts

-que sont également exclues les surfaces occupées par les murs , cloisons, marches et cages d’escalier , gaines , embrasures de portes et fenêtres , ainsi que les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m

-que la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévu pour déterminer la quote-part de charge relative aux parties communes et éventuellement , la quote-part de propriété

-que la loi n’impose aucune méthode de mesurage

« -que les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d’un professionnel ;

 Un détail qui ne trompe pas : le remplacement du terme ébrasement par celui de embrasure , signe précurseur d’une approche des difficultés d’appréciation .

 C’eut été peut-être aussi l’occasion d’ailleurs ,  de signaler de ne pas confondre également,  géométriquement parlant, surface et superficie .

 Nous le constatons , la superficie privative du lot se trouve définie par des superficies à prendre en considération et d’autres à exclure ;

 La hauteur sous plafond , la matérialisation des combles , les mezzanines,  la modification de la nature des sols , la création d’ouvertures en toitures , l’aménagement de sous-sols , etc…., sont des cas particuliers qui ont alimenté largement la jurisprudence ;

 Les «  experts en mesurage » ( il faut savoir qu’en l’espace de deux années plus de 3500 officines d’experts en mesurage se sont crées et ils sont actuellement environ 5000 , qui posent d’ailleurs problème dans la reconnaissance de leur compétence et leur propre organisation professionnelle ) ont alors pris  conscience qu’il y avait une réelle différence entre la constitution d’un logement récent et , je cite Paris pour exemple , un appartement ancien situé dans l’ile Saint Louis  ou de type Haussmannien , et qu’il était nécessaire de réviser sérieusement ses cours de géométrie .

 Il a fallu un Arrêt de la Cour de Cassation de la 3è ch civile , du 7 novembre 2001 pour rendre obligatoire, dans la rédaction de l’attestation de superficie privative d’un lot de copropriété , la présentation et le détail des superficies exclues , afin de justifier le résultat obtenu . Ce fut l’un des points « techniques « des plus importants à noter .

 Le second , qui  en est la conséquence  , est celui du plan . Comment définir et expliciter les superficies incluses et exclues sans les faire apparaître clairement sur un plan ?

 Imaginons un loft aménagé et constitué d’un ou plusieurs niveaux et de lots regroupés ?

Réaliser un plan n’est pas superficiel ou accessoire,  il est devenu indispensable . Nécessaire souvent aussi de réaliser des coupes transversales ou longitudinales  afin de reconstituer virtuellement le volume de l’espace habitable .

 En conclusion sur ce point, la nécessité d’adjoindre à l’attestation de superficie privative , un plan figuratif présentant les superficies incluses et celles exclues pourrait être considérée comme une réponse positive à d’éventuels litiges et préciser clairement la définition de la superficie privative du lot .

 

-          3- la définition du local dans sa situation physique : lot de copropriété ou unité d’habitation

 Les premières procédures n’ont pas seulement été initiées sur des erreurs de mesurage, mais également sur la définition même du lot de copropriété .

Le géomètre-expert par nature pointilleux , s’était posée depuis longtemps la question de savoir si un lot de copropriété n’était pas en définitive représenté physiquement par une emprise foncière qu’il s’agissait de délimiter par des éléments matériels …. Ce doute est resté latent jusqu’à la publication d’un Arrêt de la Cour de Cassation tout récent du 21 juin 2006.

 Un Arrêt de la Cour d’Appel de Paris stipulait que :

 « que le mesurage de la superficie intérieure privative des appartements selon la loi carrez rentre dans les attributions du géomètre-expert faisant l’objet d’interdiction de sous-traitance et que M. A ne peut arguer d’un contrat de sous-traitance illégal puisque interdit en matière de fixation de limites des biens fonciers par l’article 50 du décret du 31 mai 1996 réglementant la profession de géomètre-expert .

 La Cour de Cassation casse l’Arrêt de la Cour d’Appel ,  précisant que :

 « le mesurage de la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété mentionné à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une prestation topographique sans incidence foncière , n’ayant pas pour objet la délimitation des propriétés »

 L’intervention de l’homme de l’art ne s’avérant pas indispensable, l’expert se contentera désormais de compenser sa frustration en imposant systématiquement un cours de géométrie aux parties en présence dans les litiges qui lui seront présentés.

 Pendant ces dix années de pratique, nous avons donc navigué sur des éléments  qui d’une façon ou d’une autre prêtaient  à controverse . Pour définir un lot de copropriété, le technicien est en possession des éléments suivants :

-          l’état descriptif de division

-          le mesurage d’un état des lieux qu’il effectue sur place

-          éventuellement un plan de la copropriété annexé à l’acte de création .

 Que faire alors d’un lot où des travaux de transformation ont été réalisés ? 

-          utiliser purement et simplement la description du lot défini à l’état descriptif de division lors de sa création ?

-          prendre en considération la description du lot inscrit à l’état descriptif , analyser la nomenclature des travaux effectués par l’utilisation des devis et factures , et reconstituer le lot d’origine ?

-          prendre en compte l’appartement au moment ou la mission d’expertise à lieu ?

-          ou reconstituer le lot au jour de la vente si des travaux ont été réalisés après la vente et avant le délai de recours ?

Un Arrêt de la Cour de Cassation du 13 Avril 2005 règle désormais cette question, en apportant la solution sur le fond , dans la définition de « l’unité d’habitation «  à mesurer . 

Le recours portait sur deux points :

 -          doit-on dans le cas d’un regroupement de 3 lots séparés, mesurer les lots séparément en les reconstituant suivant leur situation d’origine inscrite à l’état descriptif de division , ou mesurer l’unité d’habitation dans sa situation actuelle ?

-          doit-on prendre en compte une mezzanine qui n’existait pas lors de la création d’un lot ? 

La Cour a statué en considérant que :

- c’était «  l’unité d’habitation » à prendre en compte et non les lots de copropriété constituant ce local  pris séparément,

-  de définir cette unité d’habitation au jour de la vente .

Les commentaires sur cet Arrêt s’accordent pour confirmer que celui-ci vient de résoudre le problème récurrent qui se posait à l’occasion de calculs de superficies lorsque les lots font l’objet de transformation ( cloisonnements intérieurs , équipements nouveaux , mezzanine , etc..). Les plans éventuellement fournis par le règlement de copropriété seraient donc à écarter . 

Mais il faut noter que cette décision ne concerne pas la mise en conformité de « l’unité d’habitation » par rapport aux dispositions du règlement de copropriété

 

  • 4-La pratique du mesurage et la notion de tolérance 

Nous avons bien remarqué l’insistance des juristes sur le fait que la loi n’imposait aucune méthode de mesurage et que les parties elles-mêmes pouvaient procéder au mesurage sans avoir à recourir aux services d’un professionnel .

On a donc laissé libre cours à l’initiative personnelle. On a constaté rapidement les conséquences malheureuses de cette disposition, et les premiers contentieux se sont manifestés sur des erreurs grossières de mesurage ou de calculs, sans parler de celles plus ou moins volontaires pour les raisons que nous verrons plus loin .

Bien évidemment, le problème du mesurage se pose, et ses conséquences financières sont importantes . Les intervenants ont progressivement compris l’intérêt de l’intervention d’un technicien . 

Le législateur a instauré une tolérance que l’on peut définir comme une tolérance  légale .

Nous rappelons que la loi stipule  :

«  si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte , l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix

«  si la superficie est inférieure de plus du vingtième à celle exprimée dans l’acte , le vendeur , à la demande de l’acquéreur , supporte une diminution du prix à la moindre mesure

 La loi accorde donc une marge d’erreur sur la superficie de 5% . D’où peut provenir cette notion du vingtième ?

On la retrouve régulièrement depuis plus de deux siècles dans les actes notariés. Les notaires depuis les débuts de l’établissement du cadastre napoléonien avaient à affronter des contestations issues de la réalisation approximative des premiers cadastres. La tolérance graphique des premiers cadastres des années 1830 était de 5 % .

( progressivement elle est passée au moment de la rénovation du cadastre dans la première moitié du 20 è siècle  à 10 % pour les techniciens , ce qui explique la prise de conscience de la valeur graphique relative du document ). On voit donc apparaître cette notion du vingtième qui protégera depuis les rédacteurs d’acte de tout recours éventuel de l’acquéreur.

Le législateur s’en est donc probablement inspiré,  mais l’erreur vient de ce que cette clause s’appliquait essentiellement à la superficie des  biens ruraux  en particulier les terres de culture, donc à des superficies importantes . Pouvait–on adopter les mêmes critères pour une superficie de plusieurs hectares de champs et pour celle d’un appartement de 100 M2 ?  Pouvait-on s’inspirer des mêmes conditions de tolérance pour un terrain à 5.000 euros l’hectare et un appartement parisien à 5.000 euros le mètre carré ? Certes non .

Première conséquence pratique de la fixation d’une tolérance : Qu’en est-il des erreurs de mesurage qui se situent entre la marge située entre 0 et 4.99 % ? Si l’écart reste dans la tolérance requise , l’acquéreur ne peut que constater l’erreur , et prendre à sa charge la perte de valeur induite .

Deuxième conséquence : Le caractère arbitraire de cette frontière du vingtième signifie également que plus la superficie obtenue est petite plus la précision du mesurage doit être importante. En étant concret :

-          pour un appartement de 200 M2 , la marge d’erreur est de 10 M2 sur le résultat

-          pour un studio de 20 M2 , la marge d’erreur est de 1 M2

En quelque sorte on peut se permettre « d’oublier « l’équivalent d’une pièce habitable ( ce qui a été le cas dans une expertise pour la superficie d’un grand salon de réception ) et considérer cette superficie juridiquement valable , et en contrepartie être discuté sur des millimètres de hauteur sous plafond ( ce qui a aussi été le cas  pour un logement situé en soupente ) pour dépasser cette marge .

Pour l’homme de la rue , une mesure est exacte ou fausse . L’homme de l’art sait bien que la mesure n’est qu’une approche de la réalité , dont la précision dépend de la méthode employée , du matériel utilisé , de la qualité technique du mesurage , et de la bonne analyse des locaux mesurés . Le technicien doit être capable de définir le degré « d’inexactitude » de sa mesure, ou plus exactement ce qu’on nomme  mathématiquement sa précision,  dans la théorie des erreurs .

Comme aucune prescription n’est mentionnée dans les textes , il est nécessaire de définir de la manière la plus objective possible les conditions d’interprétation des résultats  . Il faut donc comprendre qu’une mesure doit être précise, mais admettre qu’elle ne sera jamais exacte , d’autant que le législateur n’impose aucune « méthode de mesurage »

Les superficies constituant le lot de copropriété par exemple , était au début de l’application de la loi, souvent présentées sans aucune décimale . Comme les litiges sur les petites superficies se jouent souvent dans la limite des 5 % , on imagine aisément que la marge de basculement  se situe dans une faible fourchette à plus ou moins 10 DM2 près , marge suffisante pour déclencher le processus d’indemnisation (.Ex : 5.00x5.00 = 25.00 M2 ou 4.99x4.99 = 24.90 M2 pour un écart de 1cm dans la mesure)

Le professionnel s’accorde une « tolérance mathématique » . Il  admet en général obtenir une précision de l’ordre de 0.5 à 1 % de son mesurage soit environ 0.50 M2 pour 100 M2 , ce qui implique nécessairement d’obtenir un résultat à 10 dm 2 près pour chacune des surfaces détaillées composant le local .

Alors que conclure sur ce point réellement technique .Qu’à notre avis , cette clause dite «  du vingtième «  n’est pas adaptée à l’objet . Cette tradition écrite de « précaution » aurait pu être simplement remplacée par l’obligation de joindre à l’attestation de superficie , un plan du lot signé contradictoirement par les parties le jour de la vente ,  ce qui aurait supprimé toute possibilité de contestation et de recours contentieux . Nous rejoignons sur ce point l’esprit de la loi SRU relative au bornage des terrains

 

-          5-la notion de valeur du lot de copropriété conséquence de  la LOI CARREZ

 Une autre raison  nous fait penser que cette clause du vingtième n’est pas adaptée à la vente du lot de copropriété . C’est le processus même de l’indemnisation qui en est singulièrement faussé .

La superficie privative du lot est une notion juridique et administrative. Elle ne correspond pas à la réalité de l’occupation de l’unité d’habitation, comme la définit la Cour de Cassation . C’est en effet une unité d’habitation que l’on mesure avec ses parties considérées comme habitables et celles définies comme non habitables ; 

La loi ne prend  en considération que la partie que l’on considère «  administrativement «  comme habitable. Mais la valeur vénale du lot inscrite à l’acte notariée tient compte de l’ensemble de l’habitation, en dehors d’autres considérations comme  le lieu , l’orientation , et l’espace utilisable .

Si l’on raisonne brutalement, plus il y aura de surfaces déductibles , plus le principe de l’indemnisation sera faussé .  ( ex : qu’en est-il des superficies sous 1.80m de hauteur sous plafond qui sont généralement parfaitement exploitées, des terrasses ou des balcons , et même des caves inférieures à 8.00 M2 ? )

Or on ne procède à l’indemnisation que proportionnellement à la moindre mesure de celle obtenue par la définition de la superficie privative.

On ne peut même pas s’inspirer des superficies d’un lot calculé en application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 puisque celles-ci ne tiennent pas compte de la valeur vénale du lot mais d’une valeur de «  réalisation » suivant les termes de Monsieur le Conseiller CAPOULADE exprimée dans son ouvrage sur la Copropriété dans la Cité .

 Les juges ont bien perçu cette difficulté, puisqu’ils nous ont demandé dans un premier temps d’estimer et de séparer la valeur des lots accessoires , ou fractions de lots , au lot principal :  les caves et les parkings, sachant que les notaires vendent souvent en bloc

Mais on reste toujours en dehors de la considération essentielle qui nous porte à conclure que c’est bien une unité d’habitation qui est vendue et non un lot de copropriété arbitrairement défini par ce type de superficie .

( exemples concrets de lots de caves aménagés en studios d’enregistrement , de halls ou hangars transformés en salons de présentation de modes , de sous-sols en salles de restaurant , etc… )

Alors pourquoi ne pas tenir compte des superficies déduites , qui peuvent s’avérer très importantes , voir même dépasser la superficie privative? Pourquoi également la loi ne permet pas de prendre en compte la perte de superficie dans la marge des 5 %. ?

Quand toutes ces questions engagent la critique,  on se doit de suggérer des solutions, si modestes soient-elles . Il serait peut-être possible si l’on veut respecter la définition de la valeur vénale du lot ,  valeur du juste prix au prix juste , d’apporter à la notion de valeur «  administrative » définie par la Loi Carrez , un principe d’indemnisation plus équitable qui prendrait non seulement en compte les superficies incluses mais également celles exclues , ou celles perdues sous les 5% par l’apport d’une pondération à définir par le juge , ou l’expert en l’occurence , et applicables sur ces pertes .

 

  • 6-conclusions

Mais malgré ses imperfections inévitables , cette loi a l’avantage d’exister . Elle est désormais bien connue et bien perçue par le citoyen qui a pris conscience qu’une attestation de superficie privative mal établie peut coûter fort cher aux parties prenantes. 

Une jurisprudence fournie a permis de lever les plus importants litiges dans l’application de cette loi , 

Mais toute loi présente ses excès . Désormais , les experts constatent l’arrivée systématique de litiges crées par le simple fait d’essayer de compenser le montant des travaux d’aménagement du futur propriétaire,  qui cherche un mode de compensation financière par le biais d’une recherche d’indemnisation . 

le comportement obsessionnel du futur acquéreur amène également à des excès en tous genre. Un copropriétaire a réussi à mobiliser pas moins de 4 experts pour définir une superficie de …. 28 M2 !

Bref, l’expérience nous dit que désormais,  lorsqu’on aborde la loi « Carrez », on  se doit de garder en mémoire cette pensée d’un de nos illustres géomètres , PASCAL :

«Quand on ne connaît pas la vérité, il est bon de s’entendre sur une erreur commune »

 

Bernard GILLIER

Géomètre-Expert Foncier Honoraire

Expert Honoraire près la Cour d’Appel de Paris