LA SURFACE DE PLANCHER (suite)

LA SURFACE DE PLANCHER ( suite )

Evitez déjà de confondre la surface de plancher, tel qu’ un agent immobilier ou un parqueteur peut vous la définir. Cela ne concerne pas la surface au sol existante . L’administration apporte toute une série de conditions à la prise en compte de cette surface virtuelle.

Cela n’a également aucun rapport avec la superficie privative déterminée par la Loi Carrez , lorsque vous achetez un appartement en copropriété.

 

RAPPEL :

Avant cette nouvelle définition qu’aviez–vous à prendre en considération ?

Rappel de l’ancien article R-112-2 du Code de l’Urbanisme .

« La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

« La surface de plancher hors œuvre nette d’une construction est égale à la surface hors brute de cette construction après déduction :

a : des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel , artisanal, industriel ou commercial.

b : des surfaces de plancher hors-œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.

c : des surfaces de plancher hors-œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules.

d : des surfaces de plancher hors-œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces de serres de production.

e : d’une surface égale à 5pour cent des surfaces hors-oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent et le cas échéant de l’application des a,b,c, ci-dessus.

« Sont également déduites de la surface hors-œuvre, dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement , les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

Ledit Article R 112-2 est abrogé et remplacé par le texte suivant :

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

2- des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

3- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80m

4- des surfaces de planchers aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres

5- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

6- -des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L 231-1 du Code de la Construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets

7- Des surfaces de plancher des caves ou des celliers , annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8- D’une surface égale à 10% des surfaces de placher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’applications des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures »

CECI APPELLE QUELQUES OBSERVATIONS DE PRINCIPE  POUR LE LECTEUR INTERESSE, SANS ENTRER DANS LE DETAIL DES CALCULS  GEOMETRIQUES QUE VOUS DEVREZ EFFECTUER SUIVANT LA NATURE DE  VOTRE PROJET OU DE L’ETAT DES LIEUX. ( A cet égard , il est vivement conseillé de s’adresser à un technicien en la matière)

1ère observation

Donc, comme vous pouvez le constater le législateur ne parle plus de SHOB ou de SHON . Avec la précédente mouture de cet article, le technicien procédait au mesurage de l’emprise extérieure du bâtiment qui permettait d’obtenir une SHOB. De cette surface il procédait à un certain nombre de déductions, énumérées dans l’article pour obtenir la SHON, surface fiscale indispensable à tout projet de construction , modification , etc…

 

2è observation

Désormais, il ne s’agit plus de mesurer une emprise au sol du bâtiment , mais de mesurer niveau par niveau « des locaux clos et couverts . » , c’est à dire des locaux intérieurs.

Vous remarquerez que cette nouvelle surface s’inspire sous certains aspects de celle de la superficie privative dite « Loi Carrez » , dans le choix des termes utilisés.

L’article précise pour plus de clarté, que cette surface sera calculée «  à partir du nu intérieur des façades » ce qui signifie que lorsque vous prendrez vos mesures, ou calculerez votre surface , elles seront toutes déterminées sur le nu apparent, c’est à dire prisent sur d’éventuelles isolations du mur de façade.

 

- Les observations liées aux déductions

1- concernant les embrasures de portes et fenêtres

On se souvient des longues discussions (et procédures) engendrées par les interprétations des embrasures dans des locaux soumis à la Loi Carrez . A tel point qu’il a fallu une directive de la Commission relative à la copropriété pour calmer le jeu.

Dans le cas présent, pour éviter de nouvelles discussions et interprétations on supprime purement et simplement  « les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur »

 

2-concernant les trémies d’escalier

Ce point rappelle la Loi Carrez, en y ajoutant bien sûr le cas du vide de l’ascenseur si vous déterminez la surface d’un niveau d’immeuble à étage  par exemple.

 

3-des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

Vous êtes également dans les mêmes critères que la surface « Loi Carrez » . Tout ce qui se situe sous 1,80m n’est pas pris en compte . On prendra le cas du toit mansardé qui file jusqu’au plancher, de la surface prise sous une mezzanine qui limite la hauteur sous plafond à moins de 1,80m , etc.. et des combles spécifiés dans la déduction N°5 à suivre.

 

4-des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres

Dans le précédent rédigé, l’article évoquait « les parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules »

Devant certains litiges qui ont crée une jurisprudence sur ces cas, le législateur s’est avéré plus précis . Il complète en stipulant «  y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres » Une clarification qui s’avérait bien nécessaire lorsque de plus, il existe plusieurs niveaux de parkings de stationnement .

Par ailleurs la notion de « véhicules motorisés ou « non » apporte un éventail supplémentaire de stationnement ( local vélos, par exemple) . Mais ce cas avait été souvent abordé et déjà accepté de fait par l’administration. Cela ne fait que confirmer une situation acquise.

 

5-des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.

Les combles, en terme d’architecture sont des volumes situés entre le dernier plancher et la toiture constituée d’une charpente et de la couverture. C’est donc un volume plus ou moins exploitable .

L’article R-112-2 stipule comble « non aménageable » que ce soit pour l’habitation ou des activités autres.

Il y aura donc une ou plusieurs des conditions à vérifier pour que ce comble soit déductible :

- qu’il n’ait pas d’ouverture sur l’extérieur lui assurant un éclairage ;

-une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m , confirmant son caractère inhabitable.

-un plancher léger ne permettant pas de supporter les charges normalisées.

 

6-des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L 231-1 du code de la Construction et de l’Habitation , y compris les locaux de stockage de déchets.

Le cas des « locaux techniques »  est désormais restrictif par rapport à la précédente rédaction de l’article. En effet la déduction pouvait s’appliquer à l’ensemble des constructions y compris les  habitations d’un ou deux logements. Ce n’est plus le cas. Il faut donc considérer des locaux techniques «  communs » , tels que ceux qui concernent le chauffage , les systèmes de climatisation , les locaux des compteurs,  des poubelles, des déchets ( on a pensé tri sélectif) , etc..

 

7-des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.

Des contentieux nombreux sont apparus dans l’interprétation des surfaces de plancher des caves, celliers et divers dans les habitations individuelles , beaucoup de propriétaires transformant ensuite ces locaux en zones habitables , comme des chambres ou studios , dans d’anciennes annexes en sous-sols. Le législateur y a remédié en apportant, là aussi une restriction :cela ne concerne donc plus les habitations d’un ou deux logements .

Il s’agit seulement des locaux « uniquement desservis par des parties communes » Qui dit « parties communes », dit essentiellement ensembles immobiliers en copropriété. L’avantage qui peut résulter de la rédaction de ce texte, est le fait que ces locaux techniques peuvent ne plus être  seulement en sous-sol, mais à tout autre niveau, le texte parlant « d’annexes » sans évoquer le niveau.

 

8-d’une surface égale à 10% de surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des  alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

L’article abrogé apportait une minoration de 5%  applicable sur la surface de plancher brute hors œuvre affectée à l’habitation. L’expérience prouve que ce pourcentage n’était pas loin de la vérité .

Le nouvel article apporte une petite compensation, en accordant une minoration de 10%  sur la surface « intérieure » si je puis m’exprimer ainsi. Toutefois, il est nécessaire d’y regarder à deux fois . L’article limite cette déduction « aux logements desservis par des parties communes « intérieures », ce qui signifie que tout logement ayant son accès directement de l’extérieur sera exclu du calcul forfaitaire.

 

En définitive, cette nouvelle surface fiscale, apporte une vision plus réaliste  et précise de l’état des lieux , tout en favorisant , les ensembles immobiliers au détriment des habitations particulières. Mais les cas particuliers seront nombreux, et seront sujets à interprétation .

Il est bon de noter que cette surface de plancher est désormais applicable à de nombreux documents administratifs en particulier le PLU ( Plan local d’urbanisme ) de votre commune  que vous pouvez consulter en mairie.

 

Bernard GILLIER . 2013

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