L'ENCADREMENT DES LOYERS

LA PROPRIETE FONCIERE

 

NOUVEAU : L’encadrement des loyers en France

 

 

«  Le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, après le bombardement (  Professeur d’Université Assar LINDBECK- Suède- 1971 ) »

 

Monsieur LINDBECK ne se trompe pas. Le gouvernement socialiste nous rejoue le coup de la loi de 1948 après la seconde guerre mondiale. Vous vous souvenez peut-être, pour les anciens, des conséquences de cette loi.  Une bonne façon de « miter » le patrimoine immobilier en freinant son évolution. Depuis la France court après un déficit  structurel de 2 millions  de logements….

La loi du 1er septembre 1948, c’était le principe dit de la « surface corrigée » .On tenait compte des surfaces des pièces d’un appartement que l’on pondérait de coefficients divers. Un bricolage auquel on ajoutait des surfaces dites «  équivalences superficielles »  pour les équipements de confort ( ex : 6 M2 pour une baignoire). A cette surface dite corrigée,  on appliquait un prix au M2 définit par l’administration en fonction de la catégorie de l’immeuble ( ex : 2A ou 2B pour un immeuble haussmannien, 3A, 3B, ou 3C pour un immeuble courant) . Ce qui a détruit pendant des années, l’homogénéité du marché immobilier dans les villes, car trouvant dans un même immeuble des logements de catégorie différente, au prix au M2 différent, et suivant les cas des locataires bénéficiant d’un droit au maintien dans les lieux à vie et d’autres en bail libre.

L’encadrement des loyers.

Le « décret N°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R-366-5 du CCH. »

 

C’est la mise en place d’une disposition phare de la loi ALUR : encadrer les loyers, position démagogique et politique du gouvernement en place.

Sous prétexte que les loyers ont augmenté de 50% en 10 ans dans les centres villes ( l’Etat oublie de dire que les charges des copropriétaires ont à la même période pratiquement doublé) on a souhaité protéger les locataires en ciblant plutôt les propriétaires infâmes « exploiteurs du peuple » et « marchands de sommeil ».

 

Bref, 70 ans après on repart du même principe. Le prix d’un loyer « encadré » sera déterminé d’une façon très inspirée de la Loi de 1948 en partant de la « surface habitable » ( voir définition du CCH )  du logement en y appliquant un prix au M2 dit « prix médian » déterminé par un organisme public .Ce prix « médian »[1] au M2 sera déterminé par quartiers (ou zones définies par l’administration) et par type de logement. Ce prix pourra d’ailleurs être adapté suivant les «  caractéristiques de localisation ou de confort du logement. »[2]

Toutefois le loyer ne pourra être supérieur de 20% au montant obtenu en appliquant  le prix au M2 du secteur fourni par l ‘administration et celui calculé en appliquant les majorations possibles.

Ce principe d’encadrement s’appliquera au fur et à mesure de la procédure de mise en place, aux agglomérations (28) de plus de 50000 habitants. Le décret d’application est valable pour Paris , dès le 1er Aout 2015 . Suivra ensuite Lille. (On notera que ces dispositions ne s’appliqueront que pour les baux établis à partir du 1er Août ).

Les investisseurs particuliers vont se retirer progressivement du marché immobilier

 

Nous avions alerté nos lecteurs (français) , lors d’une chronique sur la publication de la Loi ALUR ( voir dans l’onglet « propriété foncière » ) pour leur dire que nous allions vers une dérive de la politique de l’immobilier.

En effet rien de tel qu’une pression sur la rentabilité d’un patrimoine (quel qu’elle soit) pour faire fuir l’investisseur.  Déjà depuis la parution de cette loi, en sachant que 70% des investisseurs dans l’immobilier sont des particuliers cherchant à se créer des revenus pour leur future retraite,  plus de 150.000  ( réseau FNAIM) se sont dirigés ailleurs .

On ne rêve pas . La politique de nos « progressistes » qui tire à vue sur tout ce qui tire vers le haut, va dans ces conditions, inévitablement impacter. C’est le but annoncé pour lutter contre la « spéculation » et faciliter l’accès au logement des futurs locataires. Comment alors atteindre l’objectif de construire 500.000 logements par an, pour pallier aux difficultés immédiates de logements alors que l’on n’en réalise que la moitié ?

Bénéficiant d’un loyer ne permettant juste qu’à payer des charges de copropriété et des contraintes environnementales qui grimpent en permanence ne prédispose pas à la location. ( il y a plus de 200.000 logements vacants à Paris). Même si la loi apporte un plus dans les relations entre locataire et propriétaire (  ex : mise en place d’une assurance sur la garantie de paiement des loyers, obligation d’un état des lieux précis lors de l’entrée du locataire en place, etc..) .

Beaucoup de copropriétaires vont donc préférer conserver leur logement vide,  quitte à supporter la nouvelle taxe sur les logements vacants.  Attendre de cette façon une évolution sur la réalisation des logements en France, c’est  « bombarder » notre pays , comme la loi de 1948 a pu le faire après ceux de 1939-1945.

Le droit de propriété existe-t-il encore en France ?

 

Si l’on va plus loin dans notre réflexion, on doit à nouveau se reposer la question qui nous taraude depuis de nombreuses années «  Que reste-t-il du droit de propriété en France ? »  ( voir notre article dans l’onglet « La propriété foncière » ).

En effet si l’on considère que le Code Civil dans son article 544, précise que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » on peut effectivement se demander si l’Etat ne vient pas à nouveau de franchir une nouvelle étape en dépassant la ligne jaune sur le droit  d’user de son bien .

« La France est la seule démocratie où la propriété privée se trouve réduite à un simple démembrement d’un droit de propriété public universel. En instaurant une fiscalité confiscatoire, l’Etat acte qu’il est le seul détenteur de l’ensemble du patrimoine de la Nation ; tous les Français ne disposent que d’un viager sur les biens qu’ils croient posséder, alors qu’ils doivent acquitter une soulte annuelle qui ampute leur valeur pour avoir le droit de les conserver. »

( Nicolas BAVEREZ , Economiste)

Le droit de propriété en France, régulièrement violé par l’Etat,  a-t-il encore un sens ?

B.GILLIER - JUIN 2015


[1] Moyenne des loyers divisés en deux groupes égaux : d’un côté les loyers les plus bas, de l’autre les loyers les plus élevés

[2] Poste B du paragraphe II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

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