Mitoyenneté et implantation.

 

 

B.GILLIER . Conférence à l'INSTITUT DE FORMATION A L’EXPERTISE ( I . F . E )-2004

MITOYENNETE ET IMPLANTATION : Deux thèmes récurrents dans l’expertise judiciaire traitant des litiges de l’immobilier :

Dans le milieu urbain , la définition d’un mur séparatif entre deux propriétés et les problèmes d’implantation qui peuvent en découler , sont nombreux et complexes . Nous pourrions même classer ces litiges dans la rubrique «  conflits de voisinages » tellement ils sont courants .

Mais bien souvent , cette « banalité » du problème coûte fort chère aux parties en cause , et nombre de ces conflits pourrait être évité par une meilleure approche dans l’acte de construire .

La matérialisation d’une limite de propriété ,( le droit de se clore étant un grand principe du droit français,) est devenue par l’évolution de l’urbanisation, non pas le simple fait de la clôture, mais un élément matériel qui participe souvent aux structures des bâtiments (murs pignons) qui supporte des équipements ( câblerie, étanchéité , conduits de fumée ou d’aération ), ou des ouvertures et des vues , d’ailleurs aussi source de nombreux conflits.

L’expertise judiciaire nécessite donc pour les cas que nous allons évoquer  l’intervention conjointe de deux techniciens experts : les architectes et les géomètres .

Nous vous proposons donc de développer ce thème sous 3 aspects , en rappelant sommairement les points essentiels de notre démarche dans l’expertise :

1- Rappel historique de la notion de mitoyenneté

2- La procédure d’analyse expertale de la mitoyenneté en milieu urbain

3- Applications concrètes en se référant aux interventions conjointes architecte-géomètre dans les expertises judiciaires liées aux problèmes d’implantation de bâtiments .

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  • 1- BREF RAPPEL HISTORIQUE : D’où vient la notion de mitoyenneté ?

 Certains ont pu prétendre que la mitoyenneté n’existait pas au temps de la Rome Antique . c’est inexact . Il est vrai que , si nous nous reportons aux origines de la loi des Douze Tables ( entre 260 et 300 AP JC – réf : BOUCHAUD), la loi première , très importante à l’époque signalait que :

«  l’intervalle qu’on doit laissé entre chaque maison , soit de deux pieds et demi>

Comme les maisons étaient essentiellement construites en bois,  ( c’est comme cela que Rome fut facilement incendiée) , il fallait laisser passage en cas d’incendie pour éviter la propagation aux maisons voisines .

Mais l’urbanisation de ROME s’amplifiant en particulier sous l’empereur MARC–AURELE , les maisons (insules) commencèrent à se construire cote à cote . Elles pouvaient même s’élever de 2 ou 3 niveaux . Le problème de la mitoyenneté s’instaurait . Il était facile de passer de deux murs ou cloisons accolées à une seule commune pour des raisons d’économie de construction .

Sous Auguste , la hauteur de certaines constructions atteint déjà 6 à 8 étages . Selon le catalogue régional de CONSTANTIN , il y avait 46.602 maisons à appartements et seulement 1797 maisons privées dans ROME au IV  siècle après JC ( constant RIVEST – université de Montréal )

Nous savons donc que le mot mitoyen apparaissait rapidement dans les Lois Romaines . Le terme « mictoien » apparaît seulement en France dans la rédaction des Coutumes, vers les années 1570 (suivant le dictionnaire historique de la langue française) .

Pour ce qui est de l’évolution de la mitoyenneté , nous ferons référence à 4 ouvrages ou si voulez 4 périodes :

  • 1- (LES INSTITUTES DE JUSTINIEN publiée en 533 – Justinien empereur byzantin– traduction de LALAURE -1761)

La notion de mitoyenneté apparaît concrètement dans le Digeste.

Sur les 30 articles des lois romaines que nous avons pu répertorier sur ce sujet , ce que le Digeste désigne comme mur « commun » ou mitoyen , j’en ai retenu 3 significatifs :

  • L’un concerne le principe de « mitoyenneté » :

Loi 8 du titre 2 :

«  il est de principe qu’un voisin ne peut démolir le mur » mitoyen » , ni le rétablir sans en avertir son voisin et ce , par une raison bien simple , c’est qu’il n’est pas seul propriétaire du mur . »

  • Le second concerne la notion de mur « mitoyen né » que nous retrouvons dans la Coutume de Paris et qui a fait depuis l’objet de jurisprudence

Loi 22 du titre2:

« Si je fais élevé un mur au nom de mon voisin et du mien , il devient commun, soit que j’aye fait faire dans l’intention de me faire rembourser de sa part dans la dépense , soit que j’aye eu dessein de lui en faire la remise «

  • Le 3ème concerne l’intervention d’un expert

Loi 4 du titre 3 :

« Si un particulier qui avait deux maisons , m’en lègue une et à vous l’autre , et qu’il se trouve entre ces deux maisons un mur mitoyen : je pense , dans ce cas , que le mur est à nous deux , et est commun entre vous et moi , comme s’il nous eut été légué à nous deux ; c’est pourquoi ni vous ni moi n’avons d’action pour nous empêcher d’appuyer nos poutres sur ce mur commun ; car le droit qu’un associé a sur la chose commune , est censé venir du droit même . C’est pourquoi dans cette espèce, si l’on veut faire le partage de cette muraille , il faudra prendre un expert pour partager . «

( la création du statut de juré- expert est instaurée par une ordonnance du roi henri II vers 1560 )

  • 2-LA COUTUME DE PARIS :

En consultant le Coutumier Général établi par de RICHEBOURG en 1626 , nous retiendrons particulièrement le titre 9 de la Coutume de Paris sur «  les servitudes et rapports d’experts » qui est entièrement consacré au mur mitoyen, ce qui note déjà l’importance de cet aspect de la vie quotidienne en ville . L’essentiel des cas que nous rencontrons de nos jours y sont présentés .

Il y est précisé une notion qui depuis a disparu :

«  En notre coutume , il y a deux sortes de murs mitoyens , savoir par divis ou par indivis : le mur mitoyen par divis , est quand chacun des voisins est seigneur de la moitié qui est de son côté ; par indivis , quand chacun d’iceux a part en tout le mur , et en chacune partie de celui-ci, suivant l’article 214 . Voici quelles sont les marques du mur mitoyen ou particulier : filets doivent être faits accompagnez de pierre , pour connaître que le mur est mitoyen , ou a un seul , par l’article 214 . Tous murs séparant cours et jardins sont réputés mitoyens  , s’il n’y a titre au contraire . En bâtissant contre un mur non mitoyen , que doit payer celui qui bâtit , article 194 . La loi ex damno , fait une distinction notable du mur mitoyen ruiné par la vieillesse ou caducité , ou par la faute du voisin qui l’a surchargé , au dernier cas tenu aux dépens , dommages et intérêts, et rétablissement du mur . «

Comment en effet une structure homogène pouvait-elle être divise ? Sauf probablement à ce que nous ayons deux murs en un, accolé l’un à l’autre , en définitive deux murs privatifs . La notion de propriété « divise » devait donc s’éteindre d’elle-même par le non-usage . Le Code Civil ne reprendra que celle du mur mitoyen « indivis »

 3-LES LOIS DU BATIMENT DE BULLET architecte du Roi-1748

On terminera cette brève note historique en se référant à deux ouvrages que nos confrères architectes connaissent bien . Le premier est l’ouvrage de BULLET , architecte du roi , rédigé en 1748 , sous le titre «  Lois du bâtiment »

Un paragraphe important concerne la mitoyenneté . BULLET le titre « Manière de donner les alignements des murs mitoyens entre particuliers , propriétaires de maisons, suivant l’usage et comment chacun y doit contribuer pour sa part et portion «

Le développement y est remarquable , et c’est un enseignement auquel tout expert devrait se référer dans ce domaine .

Je ne citerais que les premières phrases du préambule qui situent bien notre intervention :

« Les murs mitoyens sont ceux qui partagent les héritages des particuliers .

« Ces murs sont la matière de la plus grande partie des rapports des experts et souvent la source de procès entre les voisins .

« C’est pourquoi il est à propos d’expliquer autant que possible les moyens d’éviter les contestations qui en naissent :

« il faut premièrement avoir une idée juste de la position de ces murs .

«  ensuite , on procède audit alignement par une délimitation et un état des héritages sur lesquels lesdits murs sont assis et posés. etc……………

Nous travaillons et nous nous reposons toujours sur ces mêmes principes .

  • 4- TRAITE PRATIQUE DE LA LEGISLATION DU BATIMENT ET DES USINES par  BARBEROT , Architecte  ( 1898)

Cet ouvrage comporte une synthèse remarquable de l’analyse de la mitoyenneté avec un ensemble de schémas explicatifs détaillés , qui à notre avis n’a pas encore été égalé par  les multiples ouvrages parus depuis sur ce sujet .

  • 2- LA PROCEDURE D’ANALYSE EXPERTALE DE LA DEFINITION DE LA MITOYENNETE EN MILIEU URBAIN

Nous ne proposerons pas un développement exhaustif, mais une approche technique et juridique en trois points  des problèmes qui vont se poser successivement aux architectes et géomètres dans l’expertise .

A-Tout d’abord, Qu’entend-t-on par mitoyenneté d’un mur ?

Il est certain que nous ne pouvons pas nous reposer sur la définition très sibylline du Larousse, qui définit la mitoyenneté comme « le caractère de ce qui est mitoyen » mais plutôt sur celle de M.HUGOT , citée un l’ouvrage rédigé par M. BOUBLI , magistrat :

«  la mitoyenneté constitue l’ensemble des droits et des obligations des propriétaires d’héritages contigus relativement à leurs clôtures séparatives «

 Qu’en déduire ?

  • En premier lieu nous retiendrons que le mur entre dans la définition de la clôture, définie comme une <enceinte qui ferme l’accès à un terrain »

 , n’est pas forcément constituée par un mur . Le Code Civil inscrit dans les clôtures également les fossés , haies , talus,  etc ….

  • En second , la mitoyenneté ne peut , par essence ,se concevoir que lorsqu’elle concerne deux fonds contigus.
  • La clôture mitoyenne que ce soit un mur ou un fossé apparaît, toujours au regard du Code Civil , comme se trouvant concrètement «  à cheval sur la limite des deux propriétés » . Ce qui signifie que le mur doit se situer dans son axe sur la limite des deux fonds concernés.
  • Enfin nous savons également que la mitoyenneté implique une notion de propriété commune de l’élément matériel . Il est mi-toyen ( en deux mots) , c’est-à-dire commun par moitié . C’est pour cela que le terme  de  « copropriété » de bien entre deux propriétaires riverains , dans la gestion d’un mur mitoyen , paraît dans certains cas , approprié.

Nous nous efforcerons de donner quelques exemples sur le mur mitoyen en milieu urbain, en dehors d’autres éléments matériels pouvant être considérés comme des clôtures .

( on notera au passage  que le rachat de mitoyenneté , ou la notion de cession forcée , ne concerne que les « murs » )

B-Comment définir la mitoyenneté ou la non-mitoyenneté d’un mur séparatif ?

 Je reviendrais sur les propos de BULLET : «  Premièrement il faut avoir une idée juste de la position du mur »

 La  préoccupation initiale de l’expert sera donc de savoir comment se situe le mur par rapport aux propriétés contiguës .

Première investigation de l’expert qui sera peut-être la plus déterminante :

Le mur est-il implanté dans son axe sur la limite de propriété ou bien se trouve-t-il implanté sur l’un des nus ? Voir même en décalé par rapport à son axe ? ou carrément en empiet sur le fonds voisin ?

Ces questions posent le principe de la « délimitation » et de l’état des lieux

  • B-a- Délimitation : La consultation des titres de propriété et le bornage

Il y a lieu par conséquent de procéder à la consultation des titres de propriétés Celle-ci doit fournir les indications nécessaires sur les surfaces des propriétés et quelquefois même sur la nature des murs séparatifs .

La confrontation des données fournies par ces documents conduit généralement à un mesurage contradictoire des propriétés afin de vérifier que la surface de chacune des parcelles contiguës est respectée par rapport à la limite présumée matérialisée par le mur en question

La contenance de chacune des propriétés étant rétablie, cela permet de fixer avec précision la ligne divisoire .

Cette ligne divisoire étant directement liée à la répartition des superficies, il peut donc y avoir litige qu’il est compréhensible d’imaginer. Il sera nécessaire alors de s’engager au préalable vers une action en bornage amiable ou judiciaire dans le cadre de l’expertise (article 646 du Code Civil )

Des investigations complémentaires seront probablement nécessaires et des recherches seront effectuées sur les origines de propriété . Sans autres précisions , nous entrerons dans le domaine de la revendication de propriété, voir même dans l’usurpation de bien en cas d’empiet, qui servira si j’ose dire, de préambule au conflit en cours relatif à la définition de la mitoyenneté .

Si les recherches s’avèrent concluantes et que  la position de la limite ne pose pas de difficulté , il sera dès lors possible de préciser la situation du mur séparatif par rapport à la ligne divisoire .

L’implantation de ce mur , nécessite alors d’examiner deux cas distincts :

  • 1-Si la limite se situe au nu du mur : le mur serait privatif au sol

C’est le cas ou le mur est construit sur l’une des propriétés , mais mitoyen dans sa construction : les parties auront donc à charge d’apporter les éléments justificatifs d’une construction commune par exemple par un compte de mitoyenneté établi par l’homme de l’art ou par un acte conventionnel spécifique existant entre les parties.

Il y aura lieu  soit à une rectification éventuelle de limites , soit à constater l’inexistence du caractère mitoyen du mur . Ce cas très particulier a été examiné et fait l’objet de jurisprudence ( Arrêt de la Cour de Cassation dont nous préciserons plus avant la décision )

  • 2-Si la limite se situe dans l’axe du mur : le mur serait mitoyen au sol
  • Les titres de propriétés, consultés contradictoirement, apportent des précisions sur la définition des murs séparatifs. Les deux titres concordent pour affirmer une mitoyenneté. Dans ce cas, le litige est levé .

Il faut toutefois préciser que le juge est souverain pour prendre en considération le fait qu’une indication sur l’un des titres est suffisante pour confirmer une mitoyenneté

  • Ou bien les titres de propriété ne donnent aucune information sur le sujet, ou sont contradictoires. Ce sont les cas les plus courants et l’expert doit souvent aller rechercher ailleurs , comme nous l’avons vu , les éléments justificatifs en poursuivant ses investigations .

 

  • Mais Si la limite ne correspond à aucun des cas précités

Le mur s’avère être dans une position qui ne correspond pas à l’un de ces deux cas (position en sifflet , excentrement par rapport à son axe ou carrément en empiet sur l’une des propriétés ). Nous avons constaté que c’est souvent la conséquence du non-respect du bornage ou une erreur matérielle d’implantation de l’ouvrage par l’un des propriétaire riverains.

  • B-b Les présomptions de l’état des lieux

Nous savons que le caractère mitoyen ou privatif d’un mur peut être rapporté de 3 façons différentes ( article 666 du CC ) :

  • Par titre , comme nous l’avons vu précédemment
  • Par prescription , celle-ci devant être bien sûr justifiée par l’usage trentenaire
  • Et également par présomption .

Si la prescription trentenaire s’avère souvent difficile à justifier dans le milieu urbain car il faut suivre l’évolution chronologique des biens immobiliers, les signes de présomption par contre, sont plus couramment en usage du fait de leur caractère apparent .

  • Les signes de présomption de non-mitoyenneté

Si Les deux premiers points n’apportent pas d’éléments justificatifs et concluants dans le déroulement de l’étude, il sera donc nécessaire d’aborder l’examen des présomptions . Nous avons , pour ce faire :

1- Les éléments inscrits au Code Civil :

-         Le premier consiste à se référer et se limiter aux dispositions de l’article 654  qui apporte des arguments visuels . ex : filets , chaperon du mur, corbeaux , faitière , apportant une présomption de « non-mitoyenneté »

-         Le second repose sur l’analyse des conditions de réalisation des bâtiments qui jouxtent de part et d’autre le mur séparatif , par exemple celle qui, en mur pignon, « intègrent » le mur présumé mitoyen . D’où une analyse conjointe entre experts de la position des toitures ou des débords , le solivage , les ancrages de poutres , les appuis de cheminée , la nature des matériaux de construction ,etc ... qui nous entraîne vers l’application de l’article 653 , sur la présomption de « mitoyenneté jusqu'à hauteur de l’héberge la plus basse »

-         Le troisième consiste à rechercher l’antériorité, c’est-à-dire l’historique des propriétés en analysant l’évolution du bâti et l’application des usages de chaque période par la consultation de la Coutume de Paris par exemple , pour ce qui est de Paris et la Région Parisienne . Les architectes sont mieux que quiconque aptes à apprécier l’historique des modes de construction des bâtiments de conception différente, ainsi également que l’analyse de la chronologie d’anciennes héberges apparentes

Ces examens complémentaires sur les lieux du litige doivent normalement aboutir à préciser la non-mitoyenneté .

Toutefois, il est inutile de rappeler que les juges ont le pouvoir d’appréciation pour décider , en cas de contradiction , de celles des présomptions  qui doivent l’emporter.

A défaut de justifications tangibles et contradictoires , nous pourrons valablement nous reposer en dernier ressort , sur l’article 653 du Code Civil  précité , que nous rappelons :

«  dans les villes et les campagnes , tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge , ou entre cours et jardins , et même entre enclos dans les champs , est présumé mitoyen , s’il n’y a titre ou marque du contraire . »

2- La Coutume de Paris :

Si nous nous penchons sur la Coutume de Paris , c’est qu’il est impossible de ne pas y faire référence . Nous prendrons deux exemples :

L’usage a voulu , nos confrères architectes le savent aussi, que les murs séparatifs soient considérés comme ce que nous appelons à Paris , des murs « mitoyens nés »  ( c’est la combinaison des dispositions de l’article 661 et 663 du Code Civil qui a fait naître cette notion . )

Mais en 1971 , La cour de Cassation n’a pas admis cette notion et a écarté en particulier l’application de l’article 555 qui permettait d’apprécier que la partie du mur construite sur le fond du voisin pouvait appartenir à celui-ci par voie d’accession ) . Lorsque la première construction entre deux propriétés se réalisait en limite séparative, le propriétaire à l’origine de cette initiative, se devait de construire le mur de structure de son bâtiment à cheval sur la ligne divisoire des deux fonds .

Cette notion, d’origine romaine , a ensuite sensiblement évolué pour considérer qu’un mur construit sur la limite séparative avait , suivant l’Arrêt de la Cour de Cassation, « vocation à la mitoyenneté »

Cette nuance importante signifie que le propriétaire voisin qui souhaite profiter de l’ouvrage peut en acquérir la mitoyenneté en remboursant la moitié du coût de la construction évalué au jour de l’acquisition « mais sans avoir à payer la valeur de la moitié du sol qui lui appartenait déjà «  (Arrêt de la Cour de Cassation 11 mai 1982).

La Cour de Cassation a par ailleurs complété sa position dans un arrêt du 9 juillet 1984 en précisant que tout mur édifié à cheval sur la limite séparative sans l’accord du voisin n’est pas un ouvrage mitoyen : il reste la propriété privative du constructeur .

3- Les usages

On remarquera aussi, que le Code Civil fait référence et plus particulièrement sur ce sujet , à certains usages.

Il suffit de reprendre les dimensions types d’un mur mitoyen dans Paris .

La hauteur :

Dans son article 663 il précise qu’un mur séparatif doit avoir au moins «  32 décimètres de hauteur dans les villes de plus de 50000 habitants » .

Ce qui reprend le texte de la Coutume de Paris , dans son article 109 du Titre 9 ( coutume de 1580) :

« chacun peut contraindre son voisin , es villes et faubourgs de la prévoté et vicomté de paris , à contribuer pour faire faire clôture faisant séparation de leurs maisons , cours et jardins assis dans lesdites villes et faubourgs, jusques a la hauteur de 10 pieds du haut du rez de chaussée , compris le chaperon. »

Le pied de roi ( de Paris) étant équivalent suivant la table de conversion de MIGNARD à 0.324839 m , cela revient à définir une hauteur type du mur mitoyen de 3.25 M , proche de la hauteur adoptée par le Code Civil .

L’épaisseur

L’usage et la coutume  a voulu que le maçon  (Guide des constructeurs – MIGNARD-1847) construise le mur mitoyen en moellons de Paris d’épaisseur , 1 pied 6 pouces soit avec le jointoiement  : 0.50M .

Les us et coutumes ont donc leur utilité pour comprendre les caractéristiques des murs séparatifs .

C-L’examen des différents cas de murs mitoyens : conclusions

En définitive, ces deux  approches , l’une concernant la position du mur séparatif et l’autre les conditions de réalisation du mur , nous permettent de faire la synthèse ainsi résumée :

  • Le cas du  mur mitoyen au sol et privatif dans sa construction

En dehors des responsabilités encourues à examiner dans le cadre du litige sur les conditions de réalisation ou d’entretien du mur , le caractère « privatif en construction » nous amène tout naturellement à envisager l’application de l’article 661 , qui donne la faculté « absolue » du rachat de la mitoyenneté par l’une des parties .  Cette « cession forcée » sera proposé par l’expert sous forme de compte de mitoyenneté, faisant souvent partie de sa mission au même titre que l’appréciation de préjudices éventuels.

Ce cas, entraîne une analyse de la structure et une définition précise par exemple des héberges,  l’appartenance des équipements d’étanchéité ( solins , débord de toitures , ravalements de murs , etc ) . Toute étude du ressort de l’expert architecte, le géomètre se limitant a en apporter les définitions géométriques .

L’expert apportera ainsi au Tribunal les éléments techniques et financiers permettant le rachat de mitoyenneté afin de rendre le mur mitoyen en sol et construction.

  • Le cas du mur  mitoyen au sol et dans sa construction

Cette notion de mur mitoyen répond à la définition du Code Civil.

Mais on se repose sur des constats différents suivant que le mur séparatif  unique, est constitué ou non de différents éléments intégrant par exemple des murs porteurs de constructions contiguës ou des surélévations .

L’hétérogénéité possible du mur séparatif nécessite entre les techniciens experts, nous l’avons vu précédemment, l’obligation de s’assurer conjointement d’arguments probants leur permettant de définir avec certitude cette mitoyenneté en construction et plus particulièrement dans le domaine de « l’exhaussement » du mur au sens juridique du terme. Le mur peut donc être dans sa construction partiellement mitoyen ou privatif .

C’est une des approches  de l’article 653 du CC , apportant la présomption de mitoyenneté jusqu’à l’héberge la plus basse de deux bâtiments contigus la partie supérieure s’avérant restée propriété privative .

  • Le cas du mur mitoyen en construction , mais privatif au sol .

Nous avons signalé ci-dessus que nous pouvons nous trouver dans une situation intermédiaire et ambiguë : celle du mur « présumé mitoyen », mais implanté sur l’une des deux propriétés .

C’est la conséquence d’une  contradiction entre les éléments juridiques et géométriques

Nous l’avons vu précédemment , ce cas est clairement précisé par la jurisprudence . Les règles de la mitoyenneté ne s’appliquent pas sur un mur construit en totalité sur la propriété du voisin . Un mur construit sur un sol privatif ne peut être mitoyen .

Donc, soit il y a erreur dans la position de la limite divisoire, soit il y a erreur dans l’implantation du mur , soit les éléments juridiques ( titres de propriété ) sont eux-mêmes entachés d’erreur .

En tout état de cause , il devra y avoir rectification de la limite de propriété si le mur est mitoyen en construction , ou modification du statut du mur par convention.

En conséquence la « copropriété » du mur sur un sol privatif ne peut exister, sauf  un cas  particulier comme celui que nous présentons rapidement :

Lorsqu’un immeuble mitoyen est démoli puis reconstruit en retrait pour respecter un nouvel alignement , il laisse à découvert une partie du mur mitoyen. L’assiette foncière représentée par le retrait d’alignement est acquise par le domaine public , qui a la particularité de n’acheter que les biens en « toute propriété » , ce qui exclut nécessairement des éléments communs  . Le domaine public abandonne donc l’assiette du mur et sa mitoyenneté .

Toutefois , le mur à découvert cessant d’être mitoyen avec le domaine public reste « indivis » . ce mur devient immeuble en copropriété . C’est la conséquence d’un arrêt de la Cour de Cassation ( arrêt du 18 Mai 1994- 3è civile) qui stipule que : « lorsqu’un des immeubles contigus disparaît , les effets attachés par la loi sur la mitoyenneté cesse , laissant seuls subsister ceux résultant de l’indivision «

Ce qui concrètement s’applique sur le droit d’affichage qu’utilise par exemple la Ville de Paris et qui bénéficie pour partie aux propriétaires riverains , « propriétaires indivis » des murs porteurs d’un affichage .

  • Les conséquences liées à ces définitions du mur mitoyen

La définition du mur séparatif à des conséquences importantes sur la vie d’un ensemble immobilier . Le mur mitoyen est la cause de bien des litiges  . Cela peut concerner :

-         les héberges : le ravalement du mur séparatif et l’étanchéité des bâtiments contigüs

-         les implantations des bâtiments et leurs fondations : les débords de fondation , les reprises en sous-œuvre , les affaissements entraînant la déstabilisation de la structure de l’immeuble.

-         l’utilisation et l’entretien du mur : les accrochages de poutres , la végétation , l’adossement de bâtiments , etc..

-         les exhaussements

-         les empiets du sol

-         l’abandon du mur séparatif au profit du mur de structure en béton implanté en contiguïté.

Bref tous les liens « structurels » avec le bâti et ce qui participe de près ou de loin à l’acte de construire .

Les magistrats , par la variété de la nature des litiges, pourraient témoigner des multiples facettes de la vie compliquée du mur mitoyen .

C’est l’occasion de proposer quelques exemples significatifs qui impliquent le mur mitoyen dans les litiges d’implantation et de construction d’ensembles immobiliers .

Je vous présenterais 5 exemples parmi d’autres, d’ailleurs traités en co-expertise géomètre/architecte

 3- LA NATURE DES CONFLITS –

litiges mitoyenneté-implantations

Après avoir présenter les difficultés à définir correctement la mitoyenneté ou non  d’un mur séparatif, nous allons concrétiser nos propos par quelques exemples crées par des litiges liant mitoyenneté et implantations .

 EXEMPLE 1  /   TGI DE BOBIGNY

LIEU / AVENUE DU PRESIDENT WILSON A SAINT-DENIS

OBJET / CONSISTANCE DU MUR SEPARATIF – OUVERTURES DANS LE MUR SEPARATIF -PERMIS DE CONSTRUIRE

Les faits :

Une société de HLM dépose un dossier de permis de construire pour la réalisation de maisons de ville.

Le plan de masse présente une implantation de constructions jouxtant un mur séparatif d’avec une des propriétés contiguës.

Le permis de construire obtenu, le projet est toutefois remanié, qui modifie l’implantation des maisons .

Dans le cadre de ce remaniement , une visite sur les lieux fait apparaître une modification du mur séparatif et la création de 3 ouvertures dont une fenêtre à deux battants ainsi que sa surélévation du mur à la suite de l’aménagement d’une construction dans la propriété voisine .

Plainte est donc déposée à l’encontre du propriétaire riverain . Le Tribunal ordonne une expertise afin de :

-déterminer la nature du mur séparatif

-examiner la nature des ouvertures

-consulter les permis de construire respectifs et estimer les préjudices subis ;

Observations :

  • l’état des lieux a surpris : un mur d’une épaisseur anormale de 0.78m dans ce secteur urbain , des exhaussements , un faitage de toiture utilisant l’assiette du mur .

Donc une première préoccupation : Où se situe réellement la limite de propriété dans cette emprise anormale ?

L’examen des dossiers nous a mené tout naturellement à consulter les techniciens ayant participé au projet de permis de construire : géomètre et architecte .

Un sondage du mur nous a également permis de constater que l’ancien mur existait encore ( épaisseur : 0.50 m ) mais qu’il était , coté du défendeur, isolé

( épaisseur : 0.05 m ) , et du coté du demandeur , surprise, doublé d’un mur en parpaing avec ravalement de 0.23 m .

L’ ensemble ravalé de façon identique dans les endroits laissant apparaître une même structure .

Le rétablissement de la limite séparative a donné un premier résultat : la limite ne se situait pas dans l’axe du mur actuel . Ce qui bien évidemment  a remis en cause , l’exhaussement du mur et la position du faitage de la construction voisine qui intégrait la totalité de l’épaisseur du mur .

La confrontation des titres de propriété et le mesurage des deux propriétés avaient confirmé également notre présomption : le mur ancien était mitoyen .

Le doublement par un mur adossé à l’original , (et implanté sur la propriété du demandeur ), avait été réalisé par le défendeur ,de son propre fait, au prétexte que le mur ancien en très mauvais état menaçait de s’écrouler et ne pouvait supporter l’exhaussement due à la nouvelle construction

De cette première conclusion, on en a déduit qu’il était nécessaire de revoir le dispositif du permis de construire ;

L’assistance d’un expert architecte dans ce dossier , nous a donc permis :

-         d’examiner conjointement les conséquences de cette nouvelle limite qui était fixée antérieurement dans l’axe du mur provoquant par conséquent un décalage dans l’implantation du projet et la perte de surfaces habitables .

-         de constater que, du fait de la mitoyenneté du mur ainsi déterminée , une des deux ouvertures existantes donnant sur une pièce principale, s’avérait réalisée dans des conditions non conformes aux dispositions du Code Civil

-         et que , dernier point non négligeable , l’ensemble des travaux de transformations de locaux anciens et la réalisation des constructions nouvelles situées dans la propriété du défendeur , intégrant l’assiette du mur ne bénéficiait …. d’aucun permis de construire .

-         les 2 permis de construire , côté défendeur et demandeur , étaient donc à reprendre sur le fondement de la position réelle du mur mitoyen .

  • 2 EXEMPLE /   TGI DE PARIS

LIEU / RUE DE BERCY A PARIS 75012

OBJET / NATURE DU MUR SEPARATIF – RACHAT DE MITOYENNETE- PERMIS DE CONSTRUIRE-IMPLANTATION DES PIEUX-DETERMINATION DES SHON- MISE EN RESPONSABILITE DE L’ARCHITECTE

Les FAITS :

Une société immobilière de la Ville de Paris est propriétaire d’un terrain , Rue de Bercy.

Un permis de construire est obtenu sur ce terrain pour la réalisation d’un bâtiment à usage locatif de 8 niveaux ;

Sur la gauche de ce terrain , un ensemble immobilier appartient à une compagnie d’assurances , sur la droite une propriété de la ville de Paris ( groupe scolaire) ;

Un dossier marché est constitué par le bureau d’études du maitre d’ouvrage .

Le maitre d’œuvre ( l’architecte ) lance les premiers marchés ; Une entreprise spécialisée est retenue pour effectuer l’implantation et la réalisation de pieux ( une vingtaine ) . L’entreprise procède à son quadrillage sur le terrain et constate qu’il lui manque entre 20 et 25 cm suivant les profils d’implantation des pieux en application des pièces du marché . L’entreprise refuse de continuer ses travaux . le chantier est arrêté . Un contentieux s’instaure entre la Maître d’ouvrage , le maitre d’œuvre et l’entreprise ; un expert est désigné pour définir les responsabilités de chacun et donner au Tribunal les raisons de ce litige .  Constatant que le manque de distance était lié à la position des limites séparatives , notre confrère expert demande notre intervention afin de :

-         définir l’assiette foncière du bien

-         définir la nature des limites séparative

-         examiner les pièces du permis pour vérifier l’implantation du projet par rapport aux éléments déterminés par nos soins

l’analyse

Dans ce cas , nous nous trouvons dans une surprenante confusion .

Notre mission s’est déroulée de la façon suivante :

-         vérifier les dires de l’entreprise en contrôlant son travail de mesurage qui s’est avéré exact ;

-         vérifier le document établi par un géomètre qui a servi de document de base d’implantation à l’architecte auteur du projet . le mesurage de l’assiette foncière s’est avéré exact .

-         consulter les titres de propriété qui ont permis de préciser la nature des murs séparatifs qui se sont avérés être , à droite comme à gauche , mitoyens en sol et construction .

La question s’est donc posée de savoir pourquoi il y avait un écart entre les cotes indiquées au dossier d’exécution, celles constatées par l’entreprise et celles mesurées par nos soins sur le terrain ? La solution ne pouvait se trouver que dans l’analyse du permis de construire .

L’architecte s’est bien reposé sur le caractère mitoyen des murs séparatifs , mais sa cotation est différente . En fait , des explications écrites apparaissent :

A gauche du terrain , le mur séparatif est un mur ancien en très mauvais état. L’institutionnel propriétaire constructeur n’a pas utilisé ce mur qui est longé désormais par un mur porteur en béton . Afin de gagner une superficie non négligeable , la Ville de Paris engage une négociation avec ce voisin et un accord est trouvé pour procéder au rachat de la mitoyenneté . Ce qui est fait par acte notarié . l’architecte en tient compte et adapte son projet en conséquence .

A droite, probablement à la suite d’une négociation en cours , l’architecte procède de la même façon , pensant trouver un accord pour implanter son bâtiment en utilisant seulement la mitoyenneté du mur , le voisin faisant également partie du patrimoine de la Ville . Son projet est donc réalisé dans ce sens et le permis de construire autorisé ; mais personne n’en fait état . sauf à ce qu’un jour de 1997 , il est signifié que «  après examen du projet , il n’est pas possible d’envisager , à votre profit , une cession par la Ville de la mitoyenneté du mur contiguë au projet » ce qui n’a pas empêché ce projet de rester figé dans sa situation d’origine y compris les surfaces hors-œuvre calculées au vu de ces documents . L’architecte avait bien tenu compte de ce qui s’était négocié à gauche , mais pas à droite . Cette situation de fait a été suivie ensuite par l’ensemble des acteurs de la construction . Toujours est-il que , du fait de l’impossibilité d’utiliser la mitoyenneté, le bâtiment en lui-même se trouvait empiété sur le terrain de 0.25 m sur sa façade , demi-épaisseur d’un mur mitoyen .

Ce qui rendait matériellement impossible à l’entreprise de faire entrer son implantation au vu de cotations des plans insérés au marché qui se référaient aux plans du permis

Conclusions

Le contentieux s’est avéré lourd de conséquences financières pour les raisons que vous imaginez : arrêt du chantier pendant deux ans , refonte du permis , perte de surfaces hors–œuvre, mise en cause du maitre d’œuvre , également architecte du projet.

Bref , tout ceci , je cite les promoteurs , pour une « banale question de mur mitoyen » .

  • 3 EXEMPLE /   TGI DE BOBIGNY

LIEU : LIVRY - GARGAN  . ( zone pavillonnaire)

OBJET / LIMITE DE PROPRIETE -NATURE DU MUR SEPARATIF –DIVISION DE PROPRIETE - PERMIS DE CONSTRUIRE-IMPLANTATION DE LA CONSTRUCTION

Les faits :

Un confrère architecte est désigné comme expert afin d’examiner les travaux en cours d’une nouvelle construction sur une propriété .Cette construction est réalisée à l’emplacement d’un ancien bâtiment qui jouxtait le pavillon de la propriété voisine . Notre confrère constate que les travaux mettent « à nu » les pièces habitables du pavillon ainsi que certaines parties du soubassement. En l’absence partielle de mur séparatif , celui-ci nous demande d’intervenir pour, je cite : «  rétablir la limite mitoyenne afin de déterminer chez qui sont construits ces murs «

L’analyse

Nous revenons sur les principes définis ci-dessus . D’abord effectivement se préoccuper de savoir comment se situe la limite séparative entre les deux fonds , ensuite définir la nature du mur séparatif .

Une recherche d’archives et une enquête auprès des services administratifs nous ont permis de retracer la chronologie des biens en cause :

Il s‘avère que, rappelé succinctement, à l’origine, les deux propriétés contiguës étaient issues d’une même entité foncière . Le propriétaire d’alors avait acheté ce terrain supportant une construction . Dans l’évolution de son patrimoine , celui-ci avait procédé à l’extension du bâtiment en réalisant une seconde construction dans le prolongement de la première, mais de nature différente : ce qui vu de l’extérieur rendait le bâti parfaitement distinct .

Les héritiers , ont procédé à la division en deux , et chaque parcelle a été vendue séparément . Le notaire précise sur l’un des titres que « la limite séparative est mitoyenne «

La division réalisée en 1942 est parfaitement définie par un plan de géomètre retrouvé en archives. Nous nous préoccupons de reconstituer géométriquement sur les lieux cette limite foncière .Celle-ci  coupant les deux bâtiments , nous prenons soin de procéder au mesurage des locaux  pour définir le cloisonnement intérieur .

Le recoupement apportera une surprise . Si la division semble être conforme géométriquement en tous points , les héritiers ou l’homme de l’art à l’initiative de cette division ne semble pas s’être préoccupé de ce qui se passait dans les bâtiments .

En fait si le mur apparaît dans une partie extérieure aux bâtiments , l’essentiel de ce mur n’existe pas ; la limite de propriété traversant le salon du demandeur ; D’où le litige apparut dans la démolition et reconstruction du bâtiment voisin . La partie du mur réalisée par le défendeur , structure de son nouveau bâtiment, a donc fait l’objet d’une étude de notre confrère architecte-expert .

Conclusions :

Les experts , géomètre et architecte ont rapproché leur point de vue, en procédant à une proposition d’indemnisation qui se résume ainsi :

Un compte de mitoyenneté  a défini l’estimation du mur construit par le propriétaire riverain dans le cadre de la réalisation de sa construction , et le géomètre a rectifié la limite de propriété pour l’adapter à la nouvelle implantation du mur , décalée par rapport à la limite juridique .

En conclusion , pour que son salon ne se situe plus à cheval sur deux propriétés , le demandeur cèdera sa partie de sol « empiétée » par le voisin , qui en contrepartie lui cèdera la mitoyenneté du mur séparatif à compléter , qui sera réalisé par ses soins. .

D’où l’impérieuse nécessité de s’assurer de l’implantation d’une limite séparative et de l’existence du mur , pour déterminer une mitoyenneté .

  • 4 EXEMPLE /   TGI DE PARIS

LIEU /  RUE JEAN GIRAUDOUX à PARIS 75016

OBJET / LIMITE DE PROPRIETE -NATURE DU MUR SEPARATIF – PERMIS DE CONSTRUIRE- DEBORD DE FONDATIONS – PERTE DE SHON - MISE EN RESPONSABILITE DU GEOMETRE

Les faits

Une propriété située dans le 8è arrondissement , dispose d’une forme géométrique simple . c’est un rectangle d’une longueur de 55m qui correspond à la façade de la propriété sur rue , et d’une profondeur de 14m .

Dans le cadre du projet immobilier, il est procédé à l’établissement d’une cour commune permettant des vues directes sur la propriété riveraine constituée d’un parking sur toute son emprise : au rez-de-chaussée , 1er étage , et 4 sous-sols ;

Par cet accord , l’assiette du bâtiment projeté occupe  toute l’emprise de la propriété qui est définie par un plan périmétrique réalisé par un géomètre . Le permis de construire est délivré pour la réalisation d’un bâtiment R+8 .

L’état des lieux avant démolition permet de constater en façade un mur en brique , sur le coté droit un immeuble de rapport de 4 étages, également en briques ; au fond sur toute la longueur un mur également en briques d’une épaisseur de 0.34m , sur lequel est adossé diverses petites constructions annexes ( boxes et remises ) . Caractéristique de cet ensemble : Tout est construit en briques rouges de 0.22 m x0.11m.

Le mur du fond de la propriété , ( épaisseur 0.34m) qui jouxte le mur en parpaing avec structure en poutre béton du parking voisin , est considéré comme privatif par le géomètre

Le projet intègre donc ce mur en brique qui sera démoli, et le bâtiment futur jouxtera le mur en parpaing voisin du parking.  La démolition est effectuée , et le terrassement se réalise sur la totalité de l’assiette. A moins 12m de profondeur l’entreprise de terrassement stoppe ses travaux , constatant un débord important des fondations du parking ( plus de 50cm)

Le contentieux s’instaure au vu de cet empiet présumé . Diverses questions vont se poser immédiatement.   Le mur en brique était-il réellement privatif ? Et le bâtiment projeté était-il en droit d’être implanté jusqu’au mur en parpaing ?

Analyse

. Pourquoi contester le travail du géomètre qui semblait conforme à l’état des lieux ? Pourtant , à défaut de l’existence d’une délimitation contradictoire , la recherche d’antériorité était indispensable

L’historique de l’ilôt ( ancien lotissement) a permis de définir un parcellaire incontestable en reconstituant le périmètre de la propriété en cause ;

Plus précisément la cotation des deux petits cotés du rectangle se sont avérés diminués de 0.17m , correspondant exactement à la demi-épaisseur du mur en briques présumé privatif . L’écart de surface du lot d’origine par rapport à celle annoncée par le géomètre s’est avéré également justifié .

Le doute était levé. Le mur en briques était bien mitoyen comme le revendiquait le propriétaire du parking , et l’implantation du bâtiment était donc erronée de 0.17 M

Conclusions

. Les conséquences ont été désastreuses :

-         le fait que le bâtiment projeté empiétait de 0.17 m sur son voisin l’ensemble sur une hauteur de 8 niveaux plus rez-de-chaussée , a fait perdre une SHON estimée à 80 M2

-         la remise en cause de certains aménagements intérieurs de l’immeuble , etc…

-         la reprise en sous-œuvre du mur privatif en parpaings du parking déstabilisé par le terrassement .

-         arasement des empiets de fondations des piliers du parking, etc….

-         et bien évidemment , l’appel en garantie du géomètre .

  • 5 EXEMPLE /   TGI DE PARIS

LIEU /  RUE BOILEAU – PARIS 75016

OBJET / LIMITE DE PROPRIETE -NATURE DU MUR SEPARATIF – EXHAUSSEMENT ;

Les faits

Sur un conflit initial reposant sur un droit d’affichage , un propriétaire d’un pavillon clos de murs , conteste un exhaussement de mur séparatif d’un  mur pignon de l’immeuble voisin de 8 étages au prétexte que ce mur lui appartient .

La situation des lieux est la suivante : ce propriétaire a pour voisin un immeuble contiguë récent datant de 1980 . Préalablement à cette opération immobilière le terrain d’origine a été divisé en deux créant une servitude de passage au profit du lot en retrait de la voirie.

L’opération immobilière , réalisée sur le lot de façade , a nécessité un surplomb afin de laisser libre accès au lot situé en retrait . Un voile en béton est réalisé contre le mur séparatif jusqu’à hauteur de 3.00 m correspondant , à la fois à la hauteur sous porche et à la hauteur du mur séparatif . En suite , le concepteur , afin de bénéficier d’une surface supplémentaire a usé du mur séparatif en procédant a un exhaussement sur la moitié du mur moins 0.02 m , le mur séparatif faisant 0.52m d’épaisseur .

Cet exhaussement est réalisé sur une hauteur de 22m et une profondeur de 8m. Des jours ont été réalisés sur ce pignon .

Analyse

Le demandeur a manifestement joué sur le fait que , après consultation du dossier de permis de construire , aucun élément ne permettait de justifier que le mur était mitoyen et que par ce fait il était en droit de contester l’implantation de la construction .

Le mur étant « retraité » ( suppression du faîtage , ravalement , et exhaussement) il était difficile de se reposer sur des présomptions .

Après les nécessaires consultations des titres de propriété et vérifications d’emprise  de propriété , il nous est apparu que le mur était « présumé » mitoyen mais sans preuve formelle . Une opportunité s’est manifestée pour clarifier cette situation et lever ce litige ; Il a fallu que nous prenions connaissance du contrat d’affichage entre la ville et le propriétaire demandeur , sur la partie du même mur dégagé par le retrait d’alignement , pour constater que le propriétaire riverain avait signer ce document en reconnaissant « l’indivision du mur ».

Conclusions

On retrouvera donc le cas d’espèce évoqué précédemment dans l’exposé .

Les dispositions prises entre la Ville et le demandeur ,  à son unique profit à permis de constater :

- que le mur était bien considéré comme mitoyen ce que le contestataire a convenu par la suite .

-que la copropriété contiguë devait participer aux revenus provenant des droits d’affichage , le mur à cet endroit étant considéré comme « indivis »

  • CONCLUSIONS

Par ces quelques exemples nous constatons que implantation et mitoyenneté sont intimement liés . Au même titre qu’une parcelle de terrain ne se définit pas sans limite ,en milieu urbain une limite ne se définit pas sans recherche de mitoyenneté . Les principes instaurés au 18 siècle par  Monsieur BULLET  l’architecte du Roi , restent bien d’actualité .

Néanmoins , nous pouvons observer que certains aspects de la mitoyenneté tendent à disparaître avec l’évolution du milieu urbain , les constructions modernes évitant dans la mesure du possible d’aborder cette difficulté . Mais le mur mitoyen restera encore bien longtemps un sujet de conflit .

L’application de « principes de  précaution » éviterait probablement bien des contentieux pour les acteurs de la construction .  Les expertises judiciaires , réalisées très souvent conjointement entre experts architectes et experts géomètres , sont là pour en témoigner.

Bernard GILLIER - Paris , 2004

( Conférence B. Gillier à L’IFE – février 2004- ordre des architectes )